在回答這個問題之前，我們先來分析壹下當前市場的幾個重要特征:
第壹:房價超出剛需家庭的承受能力。
這壹點大家壹定深有體會。去年以來房價上漲明顯。可能賣家今天看了房子交了定金，明天賣家就反悔了。房價上漲足以抵消違約金。那段時間出現了很多賣家違約的情況。房價上漲對購房者的直接影響就是成本的增加。以前同樣的首付比例固定在60萬首付，漲價後直接跳到70萬。額外的首付甚至相當於壹個家庭的年收入。
但是，隨著房價的不斷上漲，想買房的人還是爭先恐後的入市。其中壹個重要原因就是市場需求。以北京為例。2011，新國八條出臺。到2016，正好五年，相當壹部分剛需家庭符合買房條件。新人買首套房，改善性換房，大量需求釋放。
第二:城市之間分化明顯。
此外，城市之間的市場分化也越來越明顯。在熱點城市樓市火爆的同時，那些資質差的小城市庫存問題依然很嚴重。也正因為如此，後來才會采取“因城施策”的政策。壹刀切的做法已經不適合現在的樓市，包括首付、貸款利率、購房資格等。熱點城市的要求不壹樣，但目的只有壹個——抑制投資需求，讓購房回歸居住。
有意思的是，經常有朋友在後臺問:某個城市適合買房嗎？但榮老師的回答往往只有壹個:如果是剛需，只要有需求，手頭資金允許，就可以買，投資的話，就算了。目前的環境針對的是動機不純的投資者。這裏的“動機不純”指的是想通過房價短期上漲的紅利壹夜暴富的人。在壹些人心裏，還是有“房價”的
第三:部分小城市房價“膨脹”了。
樓市的景象真的是壹天比壹天變化。去年售樓處還是人頭攢動，賣家主動出擊。今年變成了中介撤店，買家觀望，變成了買方市場。不過有意思的是，上半年壹些十線以外的小城市開始出現房價上漲。以國家統計局最新公布的房價數據為例，蚌埠、北海、湛江漲幅居前。不得不說，小城市的崛起有虛張聲勢之嫌。壹二線城市降溫，三四線城市受需求外溢影響，隨後也出臺了符合大城市的調控政策。但是，十線以外的小城市既沒有人口流入，也不像大城市。
中國房價的上漲很大程度上受供求關系的影響，人口只會流向資源和機會更多的優質城市。大家都知道“人往高處走”。但是，除了北上廣深四個壹線城市，加上15個準壹線城市，壹個* *只有19個“優質”城市。這些城市無論是資源還是產業發展都比不上十線小城市，他們的房價上漲只是壹些房地產企業或者中介的搶房大戲。
第四:購房主力已經到了交接期。
以前80後、70後是買房的主力軍。近兩年，我們在房市上經常可以看到很多90後的身影。通過統計，最早的90後已經到了結婚創業的年齡，買房需求也逐漸顯現。更重要的是，90後趕上了手機媒體的發展。作為“購房新主力”，我們可以在各種媒體手機客戶端上看到很多關於買房的新聞。判斷信息的可靠性成為買家需要面對的新問題。
購房者的心理預期是影響房價的關鍵點。
了解了樓市現狀，我們言歸正傳，說說房價是由什麽決定的。從上面提到的人口、政策、發展等宏觀條件可以看出壹些微妙之處:購房者對房價的心理預期受到外界關於人口、政策等信息的影響，而買房所造成的結果又進壹步影響房價。在去年的媒體報道中，經常可以看到標題如下的文章:
大家回想壹下，當時媒體最喜歡用的關鍵詞是:某樓盤3000人搶900套房，當天2000套房源售罄。銷售人員和中介對購房者說的最多的話是:有幾個人看中了這套房，不買就被別人買了，或者房東過幾天就漲價幾十萬...就連平時的街頭和聚會也經常跳到房子的話題上，整體給人壹種急迫的氣氛。當周邊信息被媒體稍微誇大，用嚇人的標題傳播的時候，就深深影響了購房者對房價的心理預期，以後還會漲。即使在政策限制出臺後，仍然有少數人看好房價。央行發布的今年二季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，對於下壹季度，31.2%的居民預期房價上漲，接近30%。
房價上漲——漲價信息被傳播——人們恐慌性購房——進壹步刺激房價上漲，於是被反復洗腦，購房者的心理預期成為助推房價上漲的催化劑。只要改變大家對房價的預期，就可以在壹定程度上控制房價的漲跌。信息需要過濾，人的耳朵需要凈化，當然也需要配合供給側的調整和準確的房價、房源信息。這壹輪樓市調整的壹個重要特點就是通過改變人們的心理預期來穩定房價。
用九個字來概括融360房貸君給購房者的建議:多看、多聽、多問、多總結。只有妳自己最了解自己。作為必需品，妳的壹舉壹動都能影響房價。
(以上回答發布於2017-06-23。目前的購房政策請參考實際情況。)
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