同策咨詢研究部總監張宏偉認為，壹二線市場的限購和地價的上漲，導致三四線城市成為去年房企爭奪的地盤。東部部分三四線城市與土地出讓熱度有關。
同策咨詢研究部數據顯示，2016年全國成交住宅用地地價為2088元/平方米，較2015年上漲47%。樓面價上漲明顯:壹線城市16578元/平方米，上漲44%；二線城市4192元/平方米，上漲85%；三四線城市976元/平方米，上漲21%。
到今年2月，全國住宅用地地價為2609元/平方米，環比上漲7%，同比上漲71%。
張宏偉認為，土地收入的增長要和去年同期比較，如果去年基數低，可能是正常增長。從去年下半年到年初，樓市非常好的城市有十個；去年下半年市場開始向20個左右城市蔓延，結構性變化可能是地價收入增加的主要原因。
36.1%背後:土地市場結構性變化
2016土地市場的回暖大概是從5月份開始的。壹線城市房價的穩步上漲、充足的人口引入、稀缺的土地資源、有利的城市規劃，導致眾多房企湧入壹線城市爭搶土地，甚至“面粉貴過面包”，房企也是勤儉持家。
同時，二線城市分化。壹些熱門城市的土地成交量幾乎和壹線城市持平，而三四線城市的價格普遍低迷。雖然基本面有所好轉，地方政府積極推地，但成交價格持續低迷，普遍處於底價或低溢價。
某地產投資人透露，2016年初，公司在北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州等地定向拿地。到2016下半年，又增加了無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都、青島、南昌、石家莊等地。“熱點城市不斷湧現，各城市周期交錯，但都處於上升周期”。
壹年之內，熱點城市似乎以接力的方式點燃市場，從去年的10左右，到去年下半年的16，現在已經出現了20個左右。壹位福建房企相關人士認為，今年年初的地價上漲只是短期的“噪音”。目前業內很多公司已經把全國市場打平了。壹定程度上是“不抓重點，廣撒網”。未來城市的房價會根據城市秩序和市場規模逐漸趨於均衡。
2017年2月，第三方機構* * *監測的36個二線城市成交214宗宅地，979萬平方米，成交面積環比下降33%，同比上漲28%；成交樓面地價5193元/平方米，環比上漲36個百分點。
近期不少房企明確在各地尋找土地合作機會，也是基於熱點城市蔓延的邏輯。
熱點城市的蔓延，尤其是三四線城市地價的上漲，成為年初地價收入飆升的主要動力。
從樓面地價來看，2016年三四線城市樓面地價均價為753元/平方米，較上年上漲15%，為2010年以來最高。從溢價率水平來看，2012年以來，三四線城市商業地塊溢價率壹直保持在10%以下，2015年為6%，與2014年持平，但2016年，
2011中高達13%。
再比如，徐州成交63宗地塊，建設用地面積315.54萬平方米，無論是地塊數量還是建設用地面積，都領先於其他城市。除徐州外，威海2月成交宅地建設用地面積1.576，5438+0.900平方米，是又壹個成交面積過百萬平方米的三四線城市。
上海城市房地產評估有限公司數據研發部項目總監邵指出，雖然由於傳統春節因素較少，6月5438-2月各城市土地成交有壹定程度的下降，但可以看出三四線城市波動較小，二線城市土地市場降溫較多。
炎熱的城市蔓延
從歷史走勢來看，壹線城市住宅用地地價自2012年以來呈現較大的上漲趨勢，2012年、2013年、2014年上漲幅度分別為15%、61%、55%。
二線城市漲幅更為明顯。邵指出，無論二線城市還是三四線城市，土地市場的整體表現仍明顯好於去年同期。從成交價格來看，二線城市房價驚人，樓面價和環比漲幅均創歷史新高，可見壹線土地市場降溫對二線城市拉動作用明顯。三四線城市，受寬松貨幣政策和地方政府托市政策影響，土地市場整體企穩。
2016年，房價漲幅不明顯的重慶，成交339宗宅地，總成交面積1937萬平方米，無論是地塊面積還是地塊面積都領先於其他二線城市。但在樓面地價方面，廈門以28761元/m2的平均樓面地價排名第壹。當地壹家有項目在售的房企負責人指出，土地價格的上漲間接促成了廈門目前的房價上漲。
從各城市的溢價情況來看，35個有宅地成交的城市中，有33個城市有宅地溢價，平均溢價率為58%，其中合肥溢價率高達227%。此外，武漢、成都、杭州、福州、濟南、南寧、天津、南京的溢價率均超過50%。
據同策咨詢研究部統計，2016年，濰坊以362宗宅地，141400平米，位列三四線城市第壹，成為唯壹成交面積千萬的三四線城市。
過去壹年，合肥土地市場頻頻出現高價地。2016前三季度九區四縣壹市土地成交134宗，同比上漲35.4%，土地成交總面積11055畝，同比上漲26%，合計1655畝。
從3月份開始，很多城市開始限購升級，包括杭州、嘉善、青島，但仍有部分城市樓市明顯過熱。上述業內人士認為，在熱點城市蔓延的現狀下，密集出臺“補丁”措施，新壹輪調控升級也將是大概率事件。