盡管近期國內地價反彈，地王頻出，但土地市場遠沒有到競爭最激烈的時刻。對於土地市場的激烈競爭，某知名開發商做了壹個搞笑的比喻:土地就像中世紀的貴族貴婦，數量有限的男人為了婚姻而互相殘殺；其中，央企猶如王公貴族，以銀行信貸為華麗馬車，政府關系尖刀劍，占盡優勢，而普通民企無法與之抗衡，只能瞄向郊區女傭。
信達地產(11.04，-1.03，-8.53%)於2009年4月成功借殼上市。壹方面與保利地產(21.88，-1.77，-7.48%)相同。
強大的大股東
信達地產的大股東是信達投資，信達投資是中國信達資產管理公司的全資子公司。信達資產管理有限公司是國內首家專門從事不良資產處置的專業公司。自成立以來，已收購和管理各類不良資產1萬億元，資產涉及國家開發銀行、建設銀行、中國銀行、工商銀行、交通銀行、上海銀行、深圳商業銀行，其中建行規模最大。在這個過程中，信達資產管理公司積累了豐富的地方政府資源和財力。對於房地產公司來說，與政府和金融機構的溝通是開展業務最重要的兩個環節。
此前，信達投資曾公開承諾將整個集團內的房地產開發業務交給信達地產，同時集團將幫助公司獲得更多的資金支持，擴大項目機會。上市短短幾個月，信達資產管理公司已通過貸款、債權轉讓等方式向上市公司提供了三筆扶持資金，計1，01億元。憑借與中國建設銀行(5.86，-0.10，-1.68%)的歷史關系，信達地產更容易獲得中國建設銀行的信貸支持。信達地產2008年借款654.38+0.523億元，其中建行提供5.7億元，超過654.38+0/3。根據我們的計算，信達地產的平均貸款利率為6.24%。此前本刊曾測算保利地產的有息負債平均利率為6.36%，萬科為7.50%。
雄厚的財力是房地產企業做大做強的首要因素，這從保利連續幾年的高速增長中可見壹斑。萬科主要依靠資本市場九次融資21億元實現擴張。信達地產的貸款利率和保利地產相當，比Vivanco低壹個百分點。而且，信達投資還以其他形式為信達地產提供“資助”。從本次註資來看，信達地產向大股東購買資產的整體增值率為53.73%，遠低於2006年、2007年311%的行業平均水平。事實上，信達地產很早就拿地了，賬面價值低，增值率低，為以後上市公司的穩定發展奠定了基礎。此外，2008年末，信達地產其他應付款為6543.8+0.48億元，其中對信達投資到期8.92億元，其中6.72億元賬齡超過1年。
鎖定低價
信達地產實質上是整合了建行在各省市的房地產開發業務後上市的。這些項目最早屬於建行的第三產業，有很長的房地產開發歷史。後來由於政策限制，被剝離銀行資產，進入信達資產管理公司。本次註入上市公司的資產包括35個在建和待開發項目，總面積300萬平方米，可開發建築面積565，438+萬平方米，其中約78%的土地是2006，5438+0至2006年取得的，成本極低。2008年，信達地產賬面存貨為665，438+0.97億元，可開發面積為565，438+0.00萬平方米。由於存貨包括土地儲備、在建工程和已建未售建築，預計平均土地成本最多不超過1.200元/平方米。
這些土地主要分布在寧波、嘉興、青島、長春、烏魯木齊等12城市。其中，成本最高的項目樓面地價不超過2000元/平方米，而公司項目整體銷售均價在5000元/平方米左右，保證了公司的利潤率水平。萬寶趙晉四大龍頭房企中，保利地產2006年以來新增土地樓面價為2051元/m2，而同期萬科、招商、金地分別為2517元/m2、3166元/m2、3150元/m2。即使與主要開發二三線城市的榮盛發展(19.65，-1.59，-7.49%) (002146)相比，信達地產仍有成本優勢。自2007年上市以來，榮盛發展已斥資40.6億元獲得14地塊，平均樓面價1.233元/平方米。
雖然信達地產的拿地方式有掛招牌、協議、股權收購，但協議部分占42%。雖然現在的協議出讓方式已經成為過去，但政府在舊城改造中還是會選擇值得信賴的開發商。比如2006年，信達地產參與長春舊城改造，拿下信達東灣半島項目。這塊土地是通過協議分配的。目前已全部取得國有劃撥土地使用證和建設用地規劃許可證。該項目位於長春市中心區，規劃建築面積126.68萬平方米。是長春市最大的棚戶區改造項目，也是吉林省重點工程。考慮到拆遷成本，該項目樓面價僅為每平方米360元，預計售價可達4800元。
秘密通道
信達地產現有土地可以支撐公司未來2-3年的業績增長，但2009年上半年，公司沒有拿地。從中長期來看，公司應該進壹步培育自己的競爭優勢。管理層在2008年年報中表示，未來宜優化房地產業務布局，積極推進北京、上海等壹線城市的項目擴張計劃。事實上，從信達地產的歷史淵源來看，整合建行剝離的資產可能是其未來獲取低價土地的秘密武器。
信達地產管理層在接受本刊采訪時透露:“在信達資產剝離銀行的不良資產中，部分權屬不清或過於零散的地塊條件不成熟，不適合打包註入上市公司，但仍有部分相對優質的資產，如部分房地產公司的債權和較為完整的地塊，未來不排除。上市公司也會積極爭取從集團獲得這類優質資產，這是公司在招拍掛之外獲取土地的重要方式。信達投資旗下的另壹家上市公司通達創業(17.20，-1.02，-5.60%)的房地產業務已經接近尾聲。未來集團將把信達地產作為唯壹的房地產上市平臺。”雖然信達資產管理公司面臨十年大限，轉型迫在眉睫，但其總裁田國立曾明確表示:“轉型不是轉行。信達必須堅持不良資產處置和托管重組主業，積極拓展多元化金融服務業務。”今年6月，建行董事長郭樹清也表示，建行有興趣入股信達資產。