□本報記者陳瑩瑩
“新的LPR機制已經落地，我們也在等待總行的指示。我得到的消息是，接下來的房地產貸款，不管是住房開發貸款還是個人按揭貸款，肯定會漲價。”某國有銀行寧波分行相關負責人李陽(化名)告訴中國證券報記者。
中國證券報記者獨家獲悉，銀監會此前決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查，目前已進入銀行風險自查階段。
事實上，下半年，相關監管部門多次“敲打”房地產貸款和房地產行業過度融資的風險。專家和分析師預測，銀行和非銀行渠道的住房融資將很難放松，特別是對於壹些城市的房地產市場的局部過熱，調控政策仍將從緊。預計房企融資成本即將提高，房企信用風險分化將進壹步加劇。
監管“敲打”銀行，嚴格自查。
銀行房地產貸款業務壹直是監管部門關註的重點。日前，銀監會辦公廳通報了對部分地方中小銀行機構的現場檢查情況，再次“點名”銀行為“四證”齊全的房地產項目提供融資，對資本金不足的房地產項目發放貸款。
接近監管部門的人士告訴記者，對於現場查出的違規行為，監管部門很快就會公開處罰結果，預計處罰會很嚴很嚴厲。事實上，今年7月，銀監會阿拉善監管分局就開出了兩張罰單:中國銀行兩名員工因向“四證”不全的企業發放房地產開發貸款，被終身禁止從事銀行業務。
多位銀行業人士對記者表示，“禁止終身從事銀行工作”是比較罕見的頂格處罰，很大程度上顯示了監管層整治房地產貸款領域亂象、防止房地產泡沫化和金融化的決心。
正準備接待總行檢查組的李陽告訴記者:“除了房地產信貸業務和風險，這次總行要求自查的重點是理財資金和同業資金在房地產領域的投向，是否存在變相為房地產企業土地購置費融資的情況。壹旦發現問題，不僅僅是罰款的問題，還可能對分行的壹些新業務準入產生影響。”
縮單加息
房地產貸款壹直是銀行信貸的大頭，但在新的經濟形勢下，監管政策嚴格，商業銀行不得不調整信貸結構，優中選優。這從近期披露的2019銀行中期報告中可以看出:部分國有銀行房地產行業貸款增速有所回落。工行、農行上半年房地產貸款增速比2018同期下降兩個百分點。
對於接下來的房地產貸款，尤其是住房開發貸款，“大戶”建行的態度也很明確。建行副行長季誌宏表示，建行壹直嚴格執行“房住不炒”的監管政策導向，審慎推進房地產開發貸款業務。上半年，建行房地產開發貸款增速同比下降。下壹步，建行將根據監管政策導向，繼續調整貸款結構，堅持差別化、審慎化、擇優化原則，進壹步嚴格房地產開發貸款準入標準，確保房地產開發貸款合規發展，加強資金使用監管。
記者在采訪長三角、珠三角等地區銀行負責人時，也得到了類似的回應，稱房地產企業的開發貸款長期受名單制控制。預計清單範圍可能會進壹步縮小，或者會收壹些地方分行開發貸款的權利。
除了名單收窄，不少銀行業人士預計，在監管趨嚴、LPR新機制落地等因素影響下，住房開發貸款定價也將快速提升。李揚表示，對於本土房企或擴張勢頭強勁的房企，銀行的貸款利率在基準利率中上浮50%以上，未來仍有上調的可能。
房企信用風險的再區分
除了銀行渠道，多位銀行人士坦言，目前房企通過表外和委托貸款的融資要求是:壹是必須穿透底層資產；第二，信托公司必須積極管理。
在監管高壓下，下半年房企銀行渠道、非銀渠道、債券融資可謂全面收緊，未來難言樂觀。
穆迪在其最新報告中表示，對海外債券發行和信托貸款融資的更嚴格監管將對中國房地產開發商的流動性造成壓力，並擴大開發商之間的信用狀況差異。穆迪助理副總裁楊鈺瑩預測:“流動性較弱、信托貸款敞口較大或業務規模較小的開發商將面臨壓力，而信用實力和流動性較強的開發商可能會從較弱的同行那裏獲得更多市場份額。”
聯訊證券首席經濟學家李麒麟直言，住房融資的冬天已經到來。如果後續非標融資進壹步收緊，房地產行業可能出現“二八”分化。大型房企的融資也會收緊，更多選擇其他高成本的融資渠道。
對於房企來說，未來需要規避的風險有兩種:壹是貨幣資金和債務(尤其是短期債務)風險相對較低。如果自有資金規模小，過於依賴外部融資，信用風險會比較大。二是存在土地儲備不足、積極拿地的風險。房地產銷售是下降趨勢，後續還款能力可能沒那麽強，外部融資緊張，房企經營可能更困難。
李麒麟表示，在應對策略上，房企首先要註意控制擴張速度，提前儲備現金流以“過冬”。在監管全面封殺房地產債務融資渠道的情況下，行業分化加劇是必然的。未來可以找到互相有優勢，可以互相借力的同行和金融機構，共同合作發展，從而在壹定程度上緩解融資收緊的負面影響。