本文分為兩部分。第壹部分告訴妳，買家壹定要嚴格履行合同，尤其是在這個房價要上天的特殊時期，有賣家等著妳違約。如果這個時候買家違約，那真的是咎由自取。壹旦賣方抓到買方違約(達到約定或法定的終止條件)，有權解除合同，甚至要求買方承擔違約賠償。第二部告訴妳個別無良賣家故意設置陷阱害人，律師教妳如何壹壹識破。
第壹部分買方的嚴格履約
1，購房資格
易錯:很多買家認為自己的資質沒有問題，結果簽約後沒有通過資質驗證，導致合同無法繼續履行。賣方有權終止合同，甚至要求賠償違約金。以北京為例，核查不通過的常見情況有:社保繳納中斷、社保暫遷京外回京、已由黑中介繳納、個稅不連續、部分合夥企業個稅繳納不連續等。
律師建議:購房者壹定要落實自己的購房資質是否完善，否則絕不簽合同。社保記錄可在官網查詢；憑身份證可以在社保中心和稅務所現場查詢社保和納稅記錄。買家簽合同前要花半天時間詢價。
2.保證金支付義務
易錯:未按時足額繳納保證金，或未保留有效付款憑證。壹旦買方犯了這樣的錯誤，賣方可以根據遲延履行條款終止合同。
律師建議:首先，支付定金是買方的義務，必須按時足額支付。如果支付有困難，在訂立合同前必須考慮。在訂立合同的時候，根據自己的能力和情況做出約定。第二，如果用現金支付，壹定要讓賣家給妳開收據；如果是匯款轉賬，必須支付到賣方自己的賬戶或者賣方書面簽字指定的收款賬戶。匯款後，應保留匯款憑證。如果可能的話，最好是賣家開具收據。
3.預付定金的義務
常見錯誤:首付通過第三方監管平臺支付。常見的錯誤包括:選擇錯誤的監管方式，選擇錯誤的監管機構。(如果定金直接支付給賣方，請參見第2點)
律師建議:監理有壹種，退出條件是合同完成後，監理機構憑證明文件放款。如果在此期間發生糾紛，任何壹方都不能退錢，這是可取的；還有壹種監管，很多銀行都有。提現條件是，到了某個約定的時間，錢會自動借給賣家。這種方法並不可取，因為在合同履行過程中存在很多變數甚至爭議。原來的時候到了，買受人可能還沒有取得相應的房屋權利。關於監管機構，希望壹些地方的不動產登記中心提供監管服務；建議壹些非常誠信的中介機構在銀行設立專門的監管賬戶，並在建設主管部門備案；壹些小中介沒有備案的所謂監管賬號並不可取，出現了多起潛逃事件。
4.申請貸款的義務
常見錯誤:買方在合同中約定貸款審批的具體時間；買方沒有就如何處理第壹次貸款申請失敗達成壹致。如果買方犯了第壹個錯誤，就非常容易延遲履行，這樣賣方就可以抓住機會取消合同；如果買方犯了第二個錯誤，貸款申請失敗，自有資金難以支付，也會導致賣方解除合同。
律師建議:合同中，購房者只能根據自身情況約定何時提交貸款申請材料，不能約定何時拿到貸款審批通知，因為何時審批貸款是銀行和公積金中心的權利，購房者無法控制；買方必須在合同中約定第壹次貸款申請失敗的處理方式。律師建議，如果第壹次貸款申請失敗，購房者有權更換其他銀行等金融機構重新申請。第二次申請失敗，應在n日內籌錢自行支付(如買方有能力自行支付余款)/或選擇協議:解除合同，雙方不承擔違約責任，但賣方因履行合同而產生的合理費用由買方承擔。
5.納稅義務
經常犯的錯誤:在存量房買賣中，大部分地區會約定由買方承擔所有稅費。很多購房者沒有提前預測稅負，繳稅時發現稅負遠超預期，騎虎難下。房屋交易稅復雜而繁重，主要涉及契稅、營業稅、個人所得稅和印花稅。除印花稅外，其他三類稅負相對較高:契稅基本稅率為3%，不同情況有1.5%和1%的優惠；營業稅及附加稅率為5.6%，不同情況下有減免優惠；個人所得稅稅率為20%，不同情況下有優惠和免稅(有的地方按照20%的差額征收所得稅，如北京；也有城市收取總成交額的2%；情況不壹)。
律師建議:提前自己算算或者找律師算算；請中介進行計算，並將計算結果寫入中介合同。
6.* * *同樣的義務
常犯錯誤:房屋買賣合同中有些義務是買賣雙方共同承擔的，有時買方誤以為是賣方單方面的義務，導致自己違約。比如辦理資金監管、網簽備案、過戶登記、納稅等都是需要雙方共同完成的義務。
律師建議:買方必須相互配合，履行所有需要雙方配合的合同事項，否則會導致他在同壹義務中不履行自己的義務，構成違約。
7.演出時間
常犯錯誤:買家未按約定時間履行義務，這是買家常犯的錯誤，後果非常嚴重。因為大多數房屋買賣合同都規定，壹方遲延履行義務達到壹定期限的，另壹方有權解除合同並要求賠償。實踐中，延遲解約的時間往往約定在10或15天以上(以具體合同為準)，因此買方解約的案例數不勝數。
律師建議:作為買受人，有壹系列有具體期限或條件的義務，如前面提到的1-6義務，都有約定期限或經提醒後的法定履行期限。買家壹定不能大意，壹定要仔細閱讀合同，知道每壹項義務應該在什麽時候完成，並認真執行，否則就構成違約。
8、黑白合同避稅
常見錯誤:買受人通過補充協議、網簽協議降低房屋交易價格(部分價格算作設施設備)，出賣人以此為由要求確認合同無效。
律師建議:本案中，當房價高於指導價，且無確鑿證據證明雙方惡意串通時，壹般認定合同(價格條款)。但是通過白紙黑字的合同來處理價格，畢竟是在有效和無效之間徘徊，有無效之嫌。所以建議購房者不要貪圖壹時節稅，也不要搞白紙黑字的合同。
9.禁止出售的房屋不進行交易。
經常犯的錯誤:購房者貪小便宜，買了不符合上市交易條件的經適房和兩房。出賣人可以隨時提起無效訴訟，確認合同無效。
律師建議:司法實踐中，不合格的經濟適用房交易合同基本被確認無效，多為房價上漲後出賣人反悔引發的訴訟。建議購房者不要違規購買經濟適用房。
第二部分？識破賣家挖坑設陷阱
10，賣家延遲接受付款。
場景再現:買家已經準備好首付等房款，並通知賣家提供匯款的賬戶。但賣家壹直以出差不方便、辦理新卡等理由拖延提供賬號。這時候買家壹定要小心了！可能有陷阱——賣家拖延妳付款。壹旦達成延遲終止條款，賣家會先向妳投訴，付款義務的舉證責任在買家，買家將面臨極大的訴訟風險！類似案件屢有發生。
(以上回答發布於2017-06-07。請以實際購買政策為準。)
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