土地是妳的嗎？有施工方案嗎？
二、房地產項目開發貸款的基本流程是什麽？
房地產項目開發貸款基本流程如下:1、申請提交2、調查受理3、項目評估4、審核審批5、手續辦理6、資料歸檔7、貸後管理8、收貸退保。《中國農業銀行房地產開發建設貸款管理辦法(試行)》第十條:房地產開發企業或建築安裝企業直接向銀行提出書面貸款申請，寫明貸款金額、幣種、期限、用途、貸款方式、擔保方式、還款來源和還款能力等。第十壹條銀行同意受理貸款申請，申請房地產開發貸款的，通知開發商正式填寫《固定資產(中長期)貸款申請書》；申請建築安裝貸款，根據資金期限，屬於短期貸款的，通知建築安裝企業正式填寫“流動資金(短期)貸款申請書”，通知借款企業正式填寫“固定資產(長期)貸款申請書”。第十三條貸款調查部門除《中國農業銀行貸款管理制度》和《貸款操作規程》規定的調查內容外，還應對房地產開發貸款的合法性進行調查和認定: (壹)房地產開發資質。主要調查借款人的營業執照是否真實有效，執照規定的經營範圍是否包括房地產開發、房地產銷售等項目。(二)開發資質證書的有效性。調查開發商的開發資質等級證書是否真實有效，是否經過主管部門檢驗。(三)土地出讓合同的真實性和有效性。應調查土地出讓合同是否真實有效，土地規劃紅線圖是否經過審批。(四)法律文書的完整性。應調查項目所在地土地出讓金是否已繳納，國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工(開業)許可證是否齊全有效；已開始預售的，是否持有有效的《預售許可證》；以上文件是否是臨時的。(5)貸款用途的合規性。應調查貸款項目的開發是否符合國家有關法律、法規和政策。對涉及農用地轉用建設用地的，要調查是否辦理了農用地轉用審批手續，是否以改變農用地用途用於房地產開發或建設項目、規劃許可、紅線圖出讓等形式變相“炒地”；對在城市規劃區內使用集體所有土地進行房地產開發的，應當調查其被依法征用轉為國有土地後是否可以有償出讓。(六)建設和聯合建設的協議或合同的合法性。(七)對於保障性住房開發項目，還要調查該項目是否納入國家保障性住房建設年度投資計劃和信貸計劃，減免稅文件是否真實有效，劃撥土地是否合法。(8)抵押物的合法性。根據房地產管理的有關法律法規，下列房地產不得抵押:1。已納入範圍的違法建築物和房屋及設施；2.軍事設施；3.以出讓方式取得的土地使用權，開發兩年後可以無償收回；4.國有土地使用權已以地上房屋所有權抵押登記，地上房屋所有權已以國有土地使用權抵押登記。根據《房地產法》對不動產轉讓的相關限制，應避免以下不動產作為抵押物:1。未按土地出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書的；2.按照土地出讓合同進行投資開發，屬於住房建設項目，且總投資未完成25%以上，屬於成片開發且未形成工業用地或其他建設用地條件的；3.城市規劃區內的集體所有土地未轉為國有土地。調查建築安裝貸款的合法性，除應調查中國農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，還應調查確定:(1)建築安裝資質。主要調查借款人的營業執照是否真實有效，執照規定的經營範圍是否包括建築、安裝、裝飾等工程，營業執照是否經過工商行政管理部門的年檢手續。(二)施工企業資質證書的有效期和施工活動的合法性。應當調查施工企業資質等級證書是否有效，是否經過主管部門檢驗，其施工活動是否超出企業資質等級許可的業務範圍，是否以其他施工企業名義承攬工程。(3)外國企業施工許可證。應調查在外地註冊的建築安裝企業是否持有進入當地建設工程的許可證，許可證是否真實有效。(4)建築安裝企業提供的中標及施工合同、協議真實有效。(5)符合貸款的實際用途。是否用於預承包等國家政策所列禁止項目。第二十條房地產開發貸款和建築安裝中長期貸款應逐筆核實發放，並根據工程設計需要和實際施工進度逐筆辦理貸款發放手續。
第三，古代開發商、按揭、買家是什麽關系？
第壹，古代也有開發商公司等現代形式，但其職能與現代開發商相同，即負責人。中國歷史上有很多著名的開發商。王莽稱帝前，曾出資壹百萬在京城買下三十頃土地，蓋了壹批房屋，低價賣給流民居住。唐朝宰相裴度退休後，也被調到洛陽的朋友、同事那裏。在太平廣記，還有壹個大老板竇_，用三萬銅錢買了10畝窪地。夷平之後，他建了20家店鋪。擁有四個以上產品的京環，在京郊買地(樓盤)，建好之後賣掉。阿清詩人楊敬亭在《杜門雜詠》中寫道:“拆華堂。看他怎麽造，怎麽賣，多少官員活在官員口袋裏。”據說滿族公務員退休後，
第二，古代的自有住房率並不比今天高。以宋朝為例，人口已達50萬左右。城市除了路和水，其余都是房子，很少有可供開發的空地。雍熙二年九月，宋太宗欲擴建宮城，取消擴建計劃。南宋鼎盛時期，都城杭州人口猛增到壹百多萬，而城市面積不到30平方公裏的北京地勢平坦，以至於很多官員都住在那裏。
第三，在古代，雖然貸款是用來支付房子的，但特別是在明代，它成為城市居民在房子不足時的主要解決方式。
妳會問，那時候，還沒有銀行。他們向誰貸款？
大致有四個渠道:壹是找典當行貸款；第二，找銀行貸款；第三，找印刷局貸款；第四，組織自己的“錢會”，在買家中互相借錢。
先說典當行的渠道。
國內大中城市的店鋪缺錢，可以把東西拿到典當行，讓人估個價，然後按估個價的70%甚至更低的比例放款，約定還款日期和利率。期限到了，他們可以壹手把錢還給當鋪，壹手拎著自己的東西。顯然，這是壹種相對原始的
購房者去典當行貸款、抵押飾品、珠寶、古玩、字畫等動產，其中壹項就是房契、產權證等不動產證明。利息壹般按月計算。之前的利率通常較高，李白的月息通常較低，月息2%至5%。在某些時期，政府還貸的上限，比如南宋和明清時期，典當行月息不得超過3%。
需要註意的是，這裏所說的“月息”和現在壹樣，是要復利的。比如妳缺錢買房子，妳可以把妳父親從家裏收集的古董偷出來，找個典當行做抵押，以月息3%的利率貸10萬。妳能借給典當行多少錢來交換妳父親的古董？利息簡單的話，每月利息3000元，壹年後連本帶利136000元；而妳復利的話，第壹個月利息3000，第二個月利息3900，第三個月利息4170，妳要還典當行142576元。
聰明的朋友會發現，古代購並不大。為什麽？不是因為典當行按復利計息，不好還，而是因為找典當行貸款需要拿東西做抵押。這個門檻對於急需貸款的購房者來說太高了。第壹，他們沒有房子，拿不到房產證；第二，他們家裏也不太可能有什麽特別值錢的動產，不然早就賣了補房款了，誰還會傻傻的去典當行借錢。
好吧，先撇開當鋪，說說銀行。
錢莊出現較晚。按照經濟史的主流觀點，體面的錢莊直到明朝才出現。然而，對於購房者來說，私人銀行的壹個優勢是，他們可以在沒有抵押的情況下貸款，只要貸款人能夠找到壹個有實力和信譽的擔保人。如果貸款人信用突出，能夠取得銀行的信任，那麽連擔保人都可以從銀行貸到款。
明末清初，錢莊遍布全國，但主營業務大同小異，即存款、貸款和貨幣兌換。很多銀行吸收儲戶的存款，然後把這些資金貸給急需的人，從中賺取壹定的差價。當時銀行的吸儲主要功能是保管，而不是保值。商家把錢存在銀行，往往是沒有利息的。即使有，利率也遠低於銀行放款時的利率。比如清朝光緒年間，上海各大銀行的存款利率壹般在月息3%左右，而貸款利率低至月息7%，現在的貸款利率高達月息30%。而且當時和現代銀行壹樣，錢莊用單利吸收存款，復利向國外放貸。假設妳找了壹個擔保人，向銀行申請了10萬元的活期貸款，月息按30%計算，那麽壹年後，妳要還23萬元。這很嚇人。
有意思的是，如果妳很有錢，在清末某銀行存了幾百萬的定期存款，有壹天想買壹套幾千萬的豪宅，可以去這家銀行透支，而且不用付利息。可見，嫌貧愛富是金融業的固有問題，無論是清代銀行還是現代銀行都無法免俗。