近期，各大城市正在陸續發布新壹輪樓市調控政策。總的來說，他們普遍越來越嚴格，越來越全面。
就在今天上午，杭州也發布了新的調控政策，叫做《關於進壹步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，可以概括為新“杭六條”。
這種新的“劉航條”，每壹條都值得細細品味。因為，與其他很多城市不同，杭州的政策始終是在貫徹“房住不炒”總基調的基礎上，不斷修正階段市場:
不好的地方要打補丁，好的地方要繼續發揚光大，或者說適度平衡，努力在政策和市場的雙向調整中保持房地產行業的持續穩定。
因為市場永遠是動態的，壹味的“堵”或者壹味的“控”，很容易從壹個極端偏離到另壹個極端。
所以，穩定是壹個行業最好的自信。
我也想從“杭六條”內容的角度來分析和思考房地產行業。我們需要什麽樣的監管？
part 1è加強土地市場監管。
第壹條是關於土地供應，特別是要“增加住宅用地供應，優化供應結構”。言下之意是從源頭上解決市場供需失衡的現狀。
近年來，杭州樓市火爆的重要原因是市場供求關系的變化。今天的杭州已經不是五年前、十年前的樣子了。每年新增幾十萬人，帶來的是越來越大的住房需求。需求的增加必然會引起供給的增加。如果壹味的“堵”或“控”，需求得不到釋放，反而被壓抑的需求會形成更大的爆發力。
所以樓市政策需要匹配杭州每年的人才引進落戶政策和每年新增的住房需求。
首先，增加宅基地供應，以持續充足的供應滿足市場需求是理所當然的；
其次是優化供應結構，從豪宅、改善到剛需用地，都要有合理的供應量，讓不同承受能力的客戶都能買到房子。
這樣才能逐步以時間換空間，讓短期的火爆行情逐步過渡，回歸理性和常態。
不僅如此，杭州的吸引力還在不斷提升，每年都有大量的人湧入杭州。政策的制定需要從杭州未來12萬人甚至15萬人的角度來匹配市場需求。
我們需要的是有前瞻性的眼光，致力於解決實際問題。
第二部分。加強住房貸款的審慎管理
房地產市場的貸款只有兩種:企業融資和貸款，個人住房貸款。
近期，防範企業資金風險、企業融資貸款“三條紅線”在各大房企中引起軒然大波；“杭六條”第二條為個人住房貸款設置了新的“三條紅線”:
1.嚴格執行差別化住房信貸政策，加強借款人資格審查。
2.嚴格執行收入認定標準和月收入比例要求，準確核實借款人真實收入。
3.嚴格審核購房首付資金來源，嚴防違規挪用消費貸款和個人經營性貸款購房。
這三條紅線，從貸款資質、還款能力到資金來源，都有明確的約束。其核心目的是防範個人信用風險，遏制購房中各種挪用資金、加杠桿的行為。
這個政策看似寬松，其實很嚴格，尤其是後續監管升級，此條與個人征信掛鉤；
看似是在“打擊”壹些沒有貸款資質和還款能力，挪用資金購房的人，實則是在保護那些有貸款資質和還款能力，資金來源規範，不欺詐的購房者。
我們需要的是這樣壹個既能打擊欺詐，又能保護符合規範的客戶利益的法規。
第三部分。進壹步統壹稅收政策
第三條的內容很簡單:“在本市範圍內購買新建商品房，才可以繳納契稅。”
此前，在杭州主城區和蕭山，在拍賣階段簽訂購房合同即可繳納契稅。房子交付的時候，基本都兩年了。對於炒房者來說，這正好省了營業稅，二手房的價格可以更高。
現在，這個補丁已經貼上了。
這對自住客戶影響不大，但對投機者來說，增加了資金成本和時間成本，預期收益也會受到影響，部分人可能會改變主意。
我們需要的是減少漏洞，讓炒房團沒有漏洞可鉆。
第四部分。完善住房限購政策
和第三條壹樣，這壹條也是“打補丁”政策，新設置了父母投靠成年子女購房的條件:
“如果父母依靠成年子女在本市落戶，需要三年時間，才能作為獨立購房家庭購買本市限購範圍內的新建商品住房和二手住房。”
該條規定突出了調控的技術和藝術，其背後的智慧是在不傷害感情的情況下解決問題:
首先肯定了父母成年子女落戶杭州後可以買房，但必須和成年子女作為完整家庭買房。也就是說，父母和子女作為壹個完整的家庭，符合杭州家庭購房資格，就可以買房；
父母子女落戶杭州的願望能夠實現，是政策本身的善意和溫暖。
同時還規定:父母投靠成年子女落戶杭州，父母想作為獨立家庭買房需要落戶三年。也就是說，父母在杭州定居後，需要三年時間才能拿到獨立房票。
子女把父母介紹到杭州當房票，炒房產的行為得到了遏制。這是超出善意的嚴格政策。
我們需要的是照顧個別家庭的善意，遏制家庭成員分割炒房的監管。
第5部分調整確定無房家庭的標準。
在此之前，很多人認為對“單身狗”充滿了“惡意”，甚至規定是來“促婚”的。
鑒於此前政策引發的爭議，此次對《杭六條》進行了修訂，調整了無房家庭的認定標準，增加了以下兩類可以認定為無房家庭的群體:
“30周歲以上未婚單身且在本市限購範圍內無自有住房記錄的購房人和離異單身滿3年且在本市限購範圍內無自有住房記錄的購房人，均可認定為無房家庭。”
這兩組人在確定沒有空間時也有明顯的區別:
壹、30歲以上未婚單身需滿足“在本市限購範圍內無自有住房記錄”的要求，也就是說，從未在杭州有過自有住房記錄的30歲以上未婚單身可認定為無房家庭。
有房或有購房記錄的單身人士不算。這也堵住了單身炒房的漏洞，保護了真正的單身無房戶的利益。
其次，離婚單身要被認定為無房家庭，必須滿足“離婚單身滿3年”和“在本市限購範圍內無自有住房記錄滿3年”兩個條件。
這既是對真正的長期離婚單身者優先權利的保障，也是對假離婚買房行為的遏制:雖然假離婚買房的漏洞還沒有完全堵上，但已經杜絕了無房家庭通過假離婚享受優先權利的機會。
我們需要的是，這樣既能保證當事人的權益，又能遏制對那些侵害當事人權益的行為的規制。
第六部分。加強熱銷商品住宅項目的銷售管理
對於市場中的“紅色市場”，即熱點商品住房項目，該政策還重點關註:
1.對熱點商品住房項目，房地產開發企業要按照優先滿足無房家庭需求的原則制定銷售計劃，提高無房家庭的房源比例；
2.住房傾斜比例達到80%的商品住房項目，優先購買無房家庭取得的住房，自銷售合同網簽之日起5年內不得上市交易。
把紅盤的機會給無房家庭，就是優先給真正需要住房的人；同時，住房傾斜比例達到80%的，擁有優先購房權的無房家庭必須賣滿5年。
優先權利和限售時間明確，權責分明。這也是杭州調控政策的高明之處:
讓真正有住房需求的人優先買房，但既然有優先購房權的客戶享有優先購買權，他們就不能利用自己的權利炒房，必須服從限售。
這使得限售不僅約定了具體的對象，也避免了壹刀切的限售政策傷害到渴望置換和改善居住品質和環境的自住型客戶。
無房家庭的自住權益需要保護，想改善換房的客戶也是自住客戶。他們的權益也需要保護，政策不能粗暴對待。
我們需要的是既明確特定人的權益，又規定其限制性條件，又不傷及無辜的精準監管。
調控不再是壹刀切的時代。國家強調“因城施策”，城市要講究“因人施策”:對不同的人區別對待。
這個“劉航條”除了第壹條和第三條，其他四條其實都是針對特定人群的措施，比粗暴的限售或者二手房營業稅由2減為5更合理。
因為它既約束了需要約束的人，又保護了應該保護的人，用政策的平衡維護了市場的穩定。
這是我們需要的規定。