壹、商業地產投資流程
復雜的
1.成立招商部，明確招商目標。
2.制定投資促進政策。
3.開展投資促進培訓
4.起草和審查與投資促進相關的合同。
5.收集和整理客戶名單
6、設計招商材料
7、投資促進戰略
8、制定投資進度計劃。
9、投資場地布局
10，總店招商洽談
11.商家簽合同收租金。
12，招商活動策劃
13，招商優惠條件
14，招商特權
15，實施招商
16，商戶入口裝修管理辦法
17.協助商家進場裝修。
計劃
1，確定目標
2.廣泛收集各種信息。
3.制定各種招商計劃。
4.比較選擇各種方案。
5、程序的實施
6.方案實施後的跟蹤和反饋
程序
1.邀請相關咨詢公司協助業務測算和市場調研。
A.市場條件成熟度調查
b、項目所在地發展概況
c、發展規模調查與判斷
2.根據市場調查確定業務類型和詳細的定位方案。
3.項目組織的確定和工作指令的建立
4、確定主要業務或核心業務並略超前於主要業務的談判。
5.研究項目的微觀結構，確定項目的合作夥伴和融資渠道。
6.設計項目規劃。
7.設計方案的多方討論
8.項目設計、市場調整方案和財務方案的系統整合。
9.項目計劃的政府許可
10.根據業務定位確定政府扶持政策和項目運營管理單位。
11，項目投資的壹般步驟。
a、提前租賃項目中的主要大戶
B.品牌商家的介紹和策劃
c、充分把握客戶需求
d、多渠道投資溝通
e、商家確定
二、商業地產投資的原則
1，招商難度遠大於銷售，提成要重點。
在實際操作中，許多壹線“購房者”傾向於銷售。為什麽？因為賣出後他可以拿到很高的傭金，而且這個流程很簡單，大多適合投資人。這些業主的特點大多是不太懂企業經營，追求投資回報。在實際操作中，只要業務員明確告訴我們商鋪的單價、面積、位置以及面積的大概租金，就可以進行合同評估了！某種程度上，開發商的業務員比投資業主更專業！
壹般來說，選擇場地的人熟悉區域租金和租賃的商業條款。租賃合同明確約定了租金、物業費、空調費、采暖費、停車費、消防手續、裝修手續、廣告位、免租期、付款方式等。而且大壹點的店鋪也不是選址員能決定的，壹般要親自向區域經理、區域總經理甚至商業總部總經理匯報。甚至這些高級職位的人也可能親自參與談判。這個時候開發商的投資專員就沒有別人那麽專業了。這個談判過程非常漫長和艱難。有時候，只要幾十個條件中有壹個不能好好談，或者供電、結構形式、物業服務內容有爭議，就不談了。
所以在市場上，投資人員難招，銷售人員好找，就是這個道理。解決辦法是把重點放在招商人員的工資和提成上。
2.商戶數量比銷售人員多，應該相對穩定。
對於銷售人員，很多項目實行“末位淘汰制”，但對於招商人員，由於談判周期長、難度高、專業性強，要求人員相對穩定，註重“跟蹤”，而不是“急功近利”。壹般來說，項目投資人員的數量應該是銷售人員的2-3倍，考核周期要拉長，考核標準也要針對投資技巧、專業性、責任心。
3.商家要善於利用專業的投資機構。
在招商過程中，開發商掌握的業務資源是有限的，而壹些專業的招商機構掌握著大量的業務資源。更重要的是，他們熟悉商家的選址要求，這將對談判起到重要的推動作用。通過實踐經驗，中介往往能對品牌商家或大型商鋪的招商起到決定性的作用。
在實際工作中，可以在招商部成立代理銀行(中介)管理組，負責與其評估合作合同，並與其牽頭的客商進行談判。這樣，它往往在“借船出海”中發揮重要作用。
4.以租代售是大多數開發商接受的商業地產運營形式。
商業地產開發過程中，除了上市公司或少數對資金要求不高的開發商，大部分對現金流都有明確的要求，這就需要處理好賣與租的關系。
既然商業地產運營的核心是招商引資，公司要求市場部還錢，那麽就出現了“以租代售”的模式，可以巧妙地解決兩個問題。
“以租代售”就是投資在前，銷售在後，要把兩者巧妙地結合起來，使之成功對接。在操作上，對招商部門和銷售部門的要求很高，尤其是對營銷總監，要求全面處理好租房和業主的關系。
商業地產往往被簡單的理解為商場、商鋪、商城、步行街等購物中心(區)。其實商業地產分廣義和狹義。商業地產要依托壹個泛商業的概念。用於商業目的或具有商業功能的房地產稱為商業地產。應該包括:商業街、商場、商城、寫字樓、酒店、公園、零售等等。狹義的商業地產是壹種專門為商業服務的物業，即商業用途。其主要經營內容包括零售、餐飲、娛樂、健身休閑等。它們與住宅、公寓、寫字樓在開發模式、融資模式、商業模式、功能使用上都有所不同。
三、商業地產投資策劃程序
1，設定目標
投資促進規劃是投資促進過程的第壹步。那麽，招商規劃程序的第壹步是什麽？規劃過程的第壹步是確立目標。目標確立了，策劃工作才有針對性。確定目標包括三個方面:第壹，要達到的目標是什麽；第二，圍繞目標開展壹切後續工作；第三，目標是否達到。比如策劃海外發布會。在策劃的過程中，首先，這個發布會的目標是什麽？我們要達到什麽目的？通過新聞發布會，我們要麽想讓世界了解我們的投資環境，我們的優惠政策，提高我們的知名度；或者推出多少項目。目標確立後，就要圍繞目標收集各種信息，制定各種計劃，最後檢查目標是否達到。
2.廣泛收集各種信息。
投資促進規劃程序的第二步是廣泛和大量收集信息，以獲取情報。信息收集對投資促進尤為重要。從某種程度上說，招商引資的過程就是壹個收集信息、尋找機會、尋求合作夥伴的過程。壹個信息流大、信息面廣的地區或單位，才有可能獲得更多的投資機會，取得更好的投資效果。如果信息閉塞，與外界聯系少，再多的項目也是不可想象的。因此，在招商策劃中，收集數據、獲取信息是非常重要的。在收集信息時，要把握好以下幾點:第壹，既要註意信息的針對性，也不要放過信息的廣泛性。比如我們在策劃發布會的時候，自然要著重於提前收集與發布會相關的信息和資料，但也不能放過壹些附帶的信息和資料。因為有時候稍微註意壹下就能獲得壹些意想不到的收獲。在廣州經濟技術開發區的招商歷史上，有很多這樣的例子。比如壹個廣場項目，就是因為偶爾從報紙上獲得的壹條新聞而引入的。第二，要註意改進收集數據和獲取信息的手段。信息瞬息萬變，信息交流越來越頻繁，信息流量越來越大，獲取信息的方式也在不斷更新。我們應該設法通過各種先進的手段收集信息。第三，要及時處理信息，提高處理信息的能力。信息是有時效性的，在壹定時間內是有價值的，過時的信息是沒有價值的。要提高對信息的分析、加工和處理能力，對信息進行深度加工，使信息的價值大大增加。
3.制定各種招商計劃。
制定計劃是招商策劃的重要程序，因為計劃的質量直接影響後續程序和招商效果。因此，我們必須高度重視招商計劃的制定。
制定投資促進計劃應考慮兩個因素:壹是計劃的可行性，二是計劃的選擇性。招商方案要切合實際，目標要達到，或者通過努力可以達到。我們不能不顧現實和可能，憑空拍腦袋，做出無法實現的不切實際的計劃。所謂方案的選擇性，就是各種方案要同時制定，以便決策者比較選擇最佳方案。為什麽要同時提出各種招商方案？這是因為在計劃的提出和實施之間有壹個時間差。在這個時滯中，由於政策、市場、政治、軍事、文化等因素的變化，整個投資環境都可能發生變化，從而使原定的投資計劃無法實施。如果我們同時制定幾種類型的招商方案，當壹種方案不可行時，我們可以實施另壹種方案，這樣就可以化被動為主動。比如策劃海外發布會，可以提前提出幾種方案，比如在美國、德國或者日本舉辦，以便比較選擇。
4.比較選擇各種方案。
各種招商方案紛紛提出，比較選擇最合適、最理想的方案成為招商策劃中具有決策意義的重要環節。方案選得好，後續的招商工作才有可能取得好的效果；如果方案選擇不當，會影響效果。
那麽，如何比較選擇各種投資方案呢？首先，我們應該考慮投資建議是否符合我們投資促進工作的長期戰略目標。如前所述，招商引資是壹項系統工程。要從戰略高度準確定位本地區、本單位的招商引資工作。在組織壹次具體的招商活動時，首先要考慮招商計劃是否與我們的長期招商目標相壹致。第二，要選擇成功率較高的方案。成功率與方案的科學性和創造性有關，也與外方的政治、經濟、宗教、文化、地理等因素有關。要選擇合作意向好的大投資標的。第三，要選擇成本相對較低，效果較好的方案。成本包括機會成本和貨幣成本。機會成本是指當我們獲得壹個機會時，為了去另壹個機會而付出的代價。如果我們決定投資美國，我們就失去了投資日本的可能性。我們在進行方案比較和選擇時，應選擇機會成本和貨幣成本較小、效果較好的方案。
5、程序的實施
計劃的實施是將投資促進計劃付諸實踐和行動的過程。總的來說，實施方案在各種招商方案中都經過了嚴格的篩選和充分的論證，是可行的、可靠的。因此，在實施過程中，必須遵守原方案中制定的程序、原則和操作方法，不得隨意改變會議的時間、地點和參加會議的人員，萬不得已才改變會議的有關事項。計劃的實施壹般是壹個相對集中且不太長的時間。比如開壹個招商會，壹般只有壹周左右。在方案實施期間，參加招商會的相關人員最好有壹天開壹次會，交流當天的工作，明確第二天的工作任務。這樣做可以避免工作的盲目性，使每個人都知道自己在做什麽，並有助於在工作中相互支持，加強協調。招商會有自己的特點，招商方案也有其不同壹般的特點。在實施招商方案的過程中，要特別註意信息的捕捉和數據的收集、存儲、整理，以保證招商會能得到盡可能多的收獲。因此，在整個招商活動中，要盡可能多地組織力量，主動出擊，廣交朋友，挖掘新信息，建立新的招商渠道。
6.方案實施後的跟蹤和反饋
招商方案集中實施階段結束後，並不是招商方案全過程的結束，更不是招商策劃的終止。要順利完成整個策劃工作，還有壹個不可或缺的程序——方案跟蹤與反饋。好的跟蹤可以鞏固和擴大招商會的成果，達到事半功倍的效果；如果跟蹤無效，可能會放棄。因此，策劃人員應高度重視方案的跟蹤和反饋。
跟蹤和反饋主要表現在以下幾個方面。第壹，積極征詢和收集外方(其他方)對整個招商方案(如招商會)的意見。在外商或者其他人眼裏，這次招商活動的成功在哪裏？哪裏需要改進和重視？通過收集這些反饋，我們可以在今後策劃和制定類似的招商方案時借鑒。二是跟蹤招商活動中捕捉到的信息，與新的外商保持聯系，避免出現招商會壹結束信息和聯系就終止的情況。對有意向的合作項目，要創造條件，督促其在計劃實施後盡快簽約。三是對招商活動中已簽約的項目，要加快立項審批，推動項目盡快上馬，促進外資盡快到位，使合作項目進入實質性實施和建設階段。第四，要對“如何做好計劃實施後的跟蹤和反饋”做好計劃，分工到人，明確責任，定期檢查跟蹤和反饋的效果。