那麽如何認定買賣雙方違約呢？律師提醒，仍以合同為主。在房地產調控政策不斷升級的當下，買賣雙方應盡量在合同中對如何應對國家政策變化有明確約定。
案例壹:交易成本增加，買方想終止合同。
京版國五條細則實施後，籌劃了兩個月的小張遇到了麻煩。據了解，新政落地前，小張與業主李先生簽訂了購房合同。小張以654.38+0.8萬元購買了李先生名下的壹套小兩居室，並支付了654.38+0.8萬元的定金。但由於種種原因，小張和李先生未能在新政落地前完成網簽。新政實施後，按照二手房繳納20%個人所得稅的規定，這套房子的交易需要繳納近20萬元個人所得稅。根據他們簽訂的補充協議，約定本次交易涉及的所有稅費均由乙方即小張承擔。
面對突如其來的近20萬元的漲幅，小張覺得性價比不足以打動他在這裏買房，於是小張與業主李先生溝通，希望解除之前的購房協議，退還他已交的654.38+萬元定金。對此，業主李先生認為，既然小張反悔，要求解除合同，根據合同補充條款中的規定，這是乙方根本違約，不僅不能退還65438+萬元定金，小張還應該向其支付違約金。
小張認為，新聞上說二手房交易增稅應該由賣方承擔。如果這近20萬的個人所得稅由李先生承擔，他也不想解除合同。但實際上，正是因為李先生不想承擔稅款，才要求解約。李先生也有過錯，不能單純的要求他賠償，應該把押金退還給他。
律師說:
違約金按照合同約定執行。雙方可以協商。
北京金誠同達律師事務所律師於誌紅認為，在小張與李先生簽訂的《購房合同》及《補充協議》中，明確了雙方的責任和義務，且《補充協議》第三條提到，雙方約定本次交易涉及的所有稅費均由乙方承擔，並直接向主管機關繳納。而且小張和李先生達成銷售協議時，國五條已經出臺，地方細則還沒有出臺。合同是買賣雙方抱著僥幸心理在知道北京或者相關政策已經出臺的情況下簽訂的，所以小張其實是預測到了稅費增加的風險。
根據本合同補充協議第四條第三款，乙方有下列情形之壹的，將構成根本違約，包括“拒絕購房”。並且在該條款中約定，乙方應當在違約之日起15日內向甲方支付相當於房屋總價款20%的違約金，乙方支付給甲方的款項全部用於沖抵違約金，多付不足。根據該條款，甲方即李先生無需向小張退還654.38+萬元定金，甚至有權主張剩余違約金。然而，由於政策因素，小與李先生友好協商，以減少違約金的支出。
案例二:無轉讓資格的賣方請求解除合同。
兩年前，程先生在順義區買了壹套別墅。當時該套房的房產證還沒有最終辦理，於是程先生和業主方先生達成協議，先將房產交付給程先生，等房產證辦理完畢，雙方準備辦理過戶手續。當時房子的價格大概是12000元/平米。
待了兩年，程先生的心壹直懸著，因為聽說這種沒有房產證的交易法律是不保護的。3月，程先生從開發商處得到消息，項目房產證將於5月底獲批，終於可以塵埃落定。但京版國五條給他增加了不確定性，他沒有資格買房。
程先生是北京人，壹直單身。目前和父母住在市區壹套三居裏，房產證上有他的名字。按照之前的限購政策，他名下可以有兩套房子。但是根據國家最新的國五條規定，他已經不能買第二套房了。
程先生希望業主方先生能等他壹段時間，等他有資格買房後再過戶。但方先生認為，這份買賣合同已經無法履行，是程先生的過錯導致他希望能與程先生解除合同，願意退還程先生已經支付的房款，不追究程先生的賠償責任。然而，程先生並不這麽認為。他們簽合同的時候，房產是不能交易的。程先生選擇先支付方先生的大部分費用，等房產證下來後再過戶。現在他沒有資格買房。為什麽主人不能等他？
據了解，房子所在的小區均價已經漲到24000元/平方米。
律師說:
賣方有權要求解除合同，買方不承擔違約責任。
於誌紅律師認為，雖然國家不鼓勵無房產證的二手房交易，但本案合同及補充協議原是在雙方明知條件不具備的情況下簽訂的，且是附條件完全履行的，附加條件為:房產證辦妥後，出賣人有權轉讓，可以辦理購房過戶手續；買受人在辦理過戶手續時可以辦理過戶手續。在滿足上述條件之前，可以進行房屋交付和付款，但未辦理過戶手續，所以本合同可以完全履行，這是雙方對未來權益的處理，所以具有法律上的收益。
如果在簽訂合同之前，國家政策已經規定了購房資格，買方明知國家政策僥幸簽訂合同，導致最終未能過戶，那麽責任應該是買方，國家政策不構成不可抗力。如果賣方要求買方承擔違約責任，買方會很被動。但如果在簽約前妳是合格的，但在合同履行過程中因國家政策變化導致妳不合格，則屬於不可抗力，買賣雙方均可主張合同自動終止，無需承擔違約責任。
提醒
調控期間的變額保單應在合同中明確約定。
於誌紅律師提醒，鑒於國家房地產調控政策的不斷調整和變化，在二手房交易中，買賣雙方最好在合同中對如何應對國家政策的變化有明確約定，並仔細閱讀合同條款，不要因為是標準合同就忽略細節。
以北京市建委的北京市存量房買賣合同範本為例。第九條明確約定合同履行過程中因政策原因需要繳納新的稅費。某知名中介公司的補充協議中，也有具體約定因限購政策導致本協議無法履行時支付的金額。在簽訂合同時，買賣雙方不能選擇忽略所有這些條款，應在協商後認真填寫。
(以上回答發布於2015-06-15。請以目前實際購房政策為準。)
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