[案例]
上訴人(原審原告)系沈陽某信號廠，住所地為沈陽市鐵西區。
法定代表人為張，該廠廠長。
被上訴人(原審被告)蔔某，男，1970年6月出生，住沈陽市於洪區。
案件的基本事實
經審理查明，原告投資建立活性炭廠。2000年，原告以潘達鎮企業公司活性炭廠的名義取得了國有土地使用證，使用權類型為劃撥。2001，11，21，原被告與被告簽訂租賃協議，約定將活性炭分廠整個廠房租賃給蔔某，租期三年，即從2002年1至14年。合同第五條約定“上訴人出售房屋，應當提前兩個月通知被上訴人，在每年6月165438+10月至次年3月之間的冬季不能進行的，上訴人應當支付被上訴人租賃期間搬遷損失費4萬元。”2002年2月1日，上訴人的廠長辦公會議決定出售馬貝村活性炭廠。4月25日，上訴人電話通知被上訴人蔔某於同月27日公開拍賣馬貝村活性炭廠。被上訴人因要去外地，不能參加投標，表示委托他人參加投標。同月27日，被上訴人的妹夫吳某以被上訴人的名義參加了投標。經過10輪競價，沈陽中天生物柴油加工實驗廠以1310000元中標。被上訴人的妹夫吳某以被上訴人的名義最高出價654.38+27萬元。同日，上訴人向被上訴人發出通知書，告知其活性炭分廠被拍賣，並要求被上訴人於同年6月30日前搬離。同月28日，上訴人(甲方)與沈陽中天生物柴油加工實驗廠(乙方)簽訂《轉讓協議》，約定甲方將活性炭分廠的土地使用權及地上建築物轉讓給乙方，乙方在簽訂本協議後60日內向甲方支付轉讓費65，438+0，365，438+000，000元，甲方在收到轉讓費後60日內清退原廠房承租人。同年4月30日，被上訴人給上訴人回信，表示不同意搬遷，並要求若強制搬遷賠償直接經濟損失人民幣80萬元。之後雙方多次協商。同年6月4日，被上訴人要求將賠償金降至36.5萬元，上訴人主張按簽訂的租賃協議執行。
[試用]
壹審法院的裁定和判決
壹審法院認為，原被告簽訂的租賃合同合法有效，合同中約定的原告可以解除合同的條件尚未履行。第五條規定“出租人變更”實質上是原告應當履行的義務，但原告未能正確履行，即未能在出售前兩個月通知被告，僅在出售前兩天通知，違反了法律規定的合理期限，且未采取任何補救措施，使原告未能享有合法擁有的權利。租賃物的出售並不壹定解除租賃合同，原告要求解除合同的行為明顯不當。依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第壹百零七條、第二百二十四條、第二百三十條之規定，判決如下:1。原、被告簽訂的租賃合同繼續履行；2.駁回原告的訴訟請求。
上訴人的上訴請求和被上訴人的答辯理由。
宣判後，沈陽某信號廠以壹審法院未查明事實、適用法律不當為由提起上訴。理由如下:上訴人已經履行了通知義務，符合解除合同的條件。2002年4月25日，上訴人通知被上訴人，蔔某將於同月27日公開拍賣馬貝村活性炭廠，但被上訴人因要去外地，不能參加競買，表示其委托他人參加競買。同月27日，被上訴人的妹夫吳某以被上訴人的名義參加了投標。因為報價太低，所以沒買。之後上訴人給被上訴人兩個月的時間搬家，符合解除合同的條件。故請求二審依法判決解除合同。
被上訴人蔔某認為，壹審法院判決上訴人未履行通知義務，繼續履行合同是正確的，要求維持原判。
二審法院的認定和判決
二審法院認為，雙方於2001 11 21簽訂的租賃協議有效。上訴人根據雙方簽訂的協議內容進行了轉讓，並及時告知了被上訴人。被上訴人委托其妹夫參與廠房投標。上訴人與中標人簽訂轉讓協議時，允許被上訴人有兩個月的時間搬家，符合雙方約定的合同解除條件。因此，雙方簽訂的租賃協議應當終止。鑒於租賃協議第五條第1款約定“甲方應在出售房屋前兩個月通知乙方，且不得在每年6月165438+10月至次年3月之間的冬季進行”，主要是因為冬季不方便進行土建施工和安裝鍛造機械設備，故在確定解除時間時應遵守此約定。綜上，根據《中華人民共和國民法通則》第1條、第106條、第111條和《中華人民共和國民事訴訟法》第153條。壹、撤銷於洪區人民法院(2002)渝經子楚第319號民事判決；2.2003年4月15日前，本判決生效後，被上訴人騰空沈陽市於洪區潘達鎮馬貝村沈陽某信號廠活性炭分廠廠房，逾期未搬。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條及《最高法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若幹問題的意見》。並支付廠房使用費(自2002年6月165438+10月21日起計算，直至廠房騰空交付上訴人為止，按每年25000元計算)；三。上訴人應於本判決生效後15日內向被上訴人支付搬遷費人民幣4萬元；4.駁回雙方的其他訴訟請求。
[分析]
本案涉及到當前房地產審判中壹個非常敏感的問題——國有劃撥土地使用權租賃轉讓的效力問題。
過去我們壹直認為，根據《城市房地產管理法》第三十九條的規定，“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產應當按照國務院的規定報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府批準轉讓的，受讓人應當辦理土地使用權出讓手續，並按照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”未經批準出租、轉讓的行為損害了國家利益，應屬無效合同。
筆者認為，新《合同法》實施後，在鼓勵和保護交易、交易安全的情形下，此類合同仍被認定為無效，這與《合同法》保護當事人意思自治、鼓勵交易的原則不符。而是應該根據不同的情況區別對待。
首先，要區分作為合同生效要件的“核準登記”和合同標的物物權變動時的“公示登記”。根據民法上的物權行為理論，物權在法律上屬於支配權，債權在法律上屬於請求權(當事人訂立合同後，請求權就在他們之間產生約束力)。中國社會科學院民法研究室主任孫教授認為，“不動產登記是物權設定成功的標誌，只有登記後才能依法取得物權。當事人之間訂立的物權轉讓合同，對當事人之間產生債權的約束力；但是，正是因為請求權只對當事人之間具有約束力，所以這種合同的成立和生效不需要以不動產登記為基礎，債權對第三人不具有約束力，所以合同的成立不需要公示，也就是說，合同之所以能夠成立和生效，是因為當事人意思相同。合同的效力不是物權變動有效的充分必要條件，因合同效力而自然發生的物權不能成立或生效。”可見，登記作為物權變動的公示效力，並不直接影響合同的效力。未經登記，當事人之間訂立的合同，只要不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的法定無效，且不違反法律、法規的禁止性規定，即為有效，受法律保護。未經登記的房地產轉讓合同僅不具有對抗第三人的效力。
其次，要結合享有土地使用權的主體的情況來確定合同的效力。根據《城市房地產管理法》，國有劃撥土地使用權的主體是有限的。該法第二十三條規定“下列建設用地的土地使用權確有必要，經縣級以上人民政府依法批準，可以劃撥: (壹)國家機關使用的土地和軍事用地；(二)城市基礎設施和公益事業用地；(三)國家支持的能源、交通、水利等項目用地；(四)法律、行政法規規定的其他土地。”。但在實踐中，由於計劃經濟時期國有劃撥土地使用權管理不規範和歷史原因，享有國有劃撥土地使用權的主體已遠遠超出上述範圍，生產流通領域的許多經營企業也享有國有劃撥土地使用權。這種使用權成為企業的壹種產權，其流轉有利於企業盤活資產，促進企業提高效率；有利於提高國有土地利用價值，促進城市綜合轉型。所以限制其流通顯然是不現實的。
土地使用權人是公司、企業或者其他組織的，土地使用權出租、轉讓合同應當認定為有效合同。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定，“經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，土地使用權和地上物所有權可以轉讓、出租、抵押: (壹)土地使用者為公司、企業、其他組織和個人；(二)有國有土地使用證；(三)地上建築物及其他附著物合法產權的說明；(四)簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府繳納土地使用權出讓金或者以出讓、出租、抵押所得支付土地使用權出讓金。”《城市房地產管理法》第五十五條也規定，“房屋所有人以營利為目的，出租在以劃撥方式取得使用權的國有土地上建造的房屋的，應當將租金中包含的土地收益上繳國家。”可見，上述主體簽訂的租賃轉讓合同，只要繳納了土地出讓金，不損害國家利益，就應認定為有效。在法院確認合同有效，雙方按合同履行的情況下，受讓人為了實現合同目的，必須繳納出讓金，成為合法的土地使用權人，辦理相關的審批登記手續，履行產權轉移，從而保護國家的利益。2003年，最高法院頒布二審判決第2號，甘肅蘭州宏利源商貿有限公司與甘肅程心電線電纜有限公司房屋租賃合同糾紛上訴，確認合同有效，體現了這壹精神。值得學習的是，最高法院在本案判決書中多次強調“因租賃房屋所在土地為國有劃撥土地，根據《城市房地產管理法》第五十五條和建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第二十五條規定，以營利為目的，房屋所有人出租在以劃撥方式取得使用權的國有土地上建造的房屋的，租金中包含的土地收益應當上繳國家。土地收益的上繳方式，由市、縣人民政府房地產管理部門按照財政部《國有土地有償使用收入征收管理暫行辦法》和《國有土地有償使用收入若幹財務問題的暫行規定》的規定征收和匯繳。國務院頒布新規定的，從其規定。據此，壹審判決認定房屋租賃合同有效正確。”顯然，最高人民法院在判決確認本案合同效力時，已經充分考慮了行政法規的相關規定，在提醒雙方履行合同時，應當將土地收益上繳國家。
審判委員會在討論本案時，認定沈陽鐵路信號廠與樸標的租賃合同合法有效，也體現了上述法律精神。
對於作為國家機關、學校、醫院等具有社會公益性質單位的土地使用者，其享有的國有劃撥土地使用權和地上建築物屬於具有社會公益性質的市政公用設施，未經批準出租、轉讓，實質性改變土地用途，違反土地管理法的強制性規定，損害國家和社會利益。國有劃撥土地使用權租賃轉讓合同應認定無效。最高人民法院2002年公布的“昆明市公安消防支隊訴重慶墊江復合保溫材料廠、昆明小林酒店有限公司房屋租賃糾紛案”判決昆明市公安消防支隊將用於市政消防的公共設施租賃給重慶墊江復合保溫材料廠設立昆明小林酒店的協議無效，就體現了這壹精神。
作者:張沈陽市中級人民法院民二庭庭長。