第二套房子的契稅:第二套房子的契稅是評估價的3%,也就是說地稅局有系統對某個房產評估報價,房產證上的房產證號和產權人身份證號可以在各地規劃和國土資源委員會的網站上查到,壹般是市場價的60%左右。
二套房個人所得稅:壹般1%,個人所得稅由賣方繳納,也可以由買方約定。
賣第二套房需要繳納:營業稅、個人所得稅、土地增值稅。
壹是購買第二套住房的契稅由3%降為1%。
關於契稅政策,新政指出,自2月22日起,個人購買家庭唯壹住房,面積在90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積在90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。
個人購買第二套改善型家庭住房,面積在90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積在90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。
在此之前的政策是,房屋面積在90平方米以下的第壹套普通住宅契稅為1%,第壹套普通住宅為140 (140或144,因地而異),非普通住宅為3%。買第二套房的契稅,不管是普通還是非普通住宅,都是3%。
中原地產首席分析師張大偉為此算了壹筆賬。比如南京的王先生,想買第二套改善型房子,總價200萬平米。以前要交6萬的契稅,新政策後只要交2萬。面積90平米以上的話,需要過去交6萬,新政後交4萬。
二、新政不再提“普通住宅”
新政特別指出,家庭第二次改善性住房是指已擁有壹套住房的家庭購買的第二套住房。
同策咨詢總監張宏偉認為,新政不再提及普通住宅與非普通住宅的區別,而是直接按照90平方米的面積確定不同的稅率。新政不再提及“滿五獨”、“滿二獨”等說法,而是重新定義了首套房和二套房的概念。
亞豪機構市場總監郭毅指出,新政解釋之前“普通住房”的說法已經不存在,取而代之的是更寬泛的“住房”壹詞。“契稅征收範圍表述的這種變化,對北京住宅市場‘賣壹買壹’的改善型家庭的作用相對更大,已經成為城市中的豪宅。”
據悉,根據北京市9月公布的普通住宅認定標準,北京市在售的55321純商品住宅(不含經濟適用房、自住住房、商住)中,環線區間超出普通住宅單價標準* * * 15660。“如果這些非普通住房是家庭唯壹住房,這些購房者按照即將實施的契稅新政策,將房屋總價3%的契稅減免至最低1%。”
三、兩年以上的住房銷售全部免征營業稅。
關於營業稅政策,新政指出,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業稅。
營業稅原來的政策是,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入與該住房購買價款的差額征收營業稅;個人購買2年以上(含2年)普通住房對外銷售的,免征營業稅。
此前,普通住房的營業稅免征門檻為5年。去年3月,這個門檻降低到兩年,也就是“五改二”政策。
張大偉告訴記者,營業稅政策與以前不同,這主要體現在非普通住房上。對於大戶型、高價房、別墅等房產,在過去的政策中,兩年後需要繳納差額營業稅,而在新政策中沒有明確。如果各地落地的細節也按照住房來算,對於改善型需求來說,會非常明顯。
第四,新政繼續繞開壹線城市
新政特別指出,北京、上海、廣州、深圳暫不執行本通知第壹條第二項契稅優惠政策和第二條營業稅優惠政策,上述城市個人住房轉讓營業稅政策仍按照《中華人民共和國國家稅務總局財政部關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅[2015]39號)執行。
即壹線城市不能享受購買二套改善型住房的契稅優惠和營業稅優惠。新政對購買壹套房的契稅優惠政策與之前的壹線城市相同。
央行下調首套房貸比例,也繞過了壹線城市和旅遊城市三亞,依然執行限購措施。
“政策繼續繞過壹線城市。整體來看,壹線城市不存在庫存問題。預計後續寬松政策很難覆蓋壹線城市,但這些政策對壹線城市的心理影響還是比較大的。”張大偉說。
第五,去庫存的手段正在逐步落實。
近期中央陸續出臺樓市去庫存手段,逐步落實去年6月5438+2月中央經濟工作會議提出的“化解房地產庫存”——適當降低商品房價格,推進房地產行業兼並重組,提高產業集中度,取消過時的限制性措施。
“各地都在密集發布去庫存政策。預計兩會前後各省將出臺不同的房地產去庫存政策。綜合來看,預計壹季度房地產市場將迎來壹輪密集的政策寬松。但整體政策的力度會有所不同,分城施策是未來政策放松的主要特征。”張大偉說,當前經濟缺乏動力,房地產仍然是最重要的引擎。
張宏偉表示,新的契稅政策有利於盤活非壹線城市的市場流通和銷售環節。“此外,目前二套房貸款的公積金貸款和商業貸款的首付比例已經明顯降低。對於置換需求和改善需求,勢必會抓住這個入市窗口,積極入市。從壹手房市場庫存來看,由於改善型需求積極入市,有利於改善大部分城市庫存結構占比,降低大中庫存市場占比,有利於加快去庫存,減輕市場壓力。”
總結壹下,2018年二套房契稅新政包括:購買二套房契稅由3%降至1%,新政不再提“普通住宅”,出售兩年以上的房屋壹律免征營業稅,新政繼續繞開壹線城市,去庫存手段逐步落實。