那麽,省會鄭州的主流開發商是如何看待房價問題的,對於房價的穩定有什麽建議?連日來,記者代表北京泰壹德采訪了居易國際、正商、鑫苑、新長城、外地開發商等企業負責人。
□記者王杜
房價快速上漲,開發商憂心忡忡。
“5月份,鄭州房價上漲了305元/平方米。”消息不脛而走,引起各方關註。鄭州市政府對此高度重視,市房管局已說明漲價原因,下壹步將采取措施穩定房價。
那麽,開發商對房價上漲是什麽態度呢?
“作為房地產從業者,我希望‘穩定’房價。其實我希望房地產市場能夠長期穩定發展。”居易國際集團品牌管理中心總經理白宇對此有著清晰的看法。
她說,早在2003年,居易國際高管就在各種公開場合不斷提出:我不希望房價漲得太快。2005年,國家開始“整頓”過熱的房地產市場,宏觀調控政策不斷出臺。壹些目光短淺、急功近利、專業能力差的開發商,終於在這場“洗禮”中倒下了。那麽,如果房價還在盲目上漲,肯定會出臺更嚴厲的政策,這不是開發商希望看到的。
“我不希望房價快速上漲!”鄭州新長城房地產開發公司總經理宋格偉對此表示贊同。
宋格偉說,客觀來說,隨著經濟的發展,人民收入的增加,社會保障體系的完善,人們對未來的憂慮在減少,加上對房價的預期,鄭州房價上漲是正常的。然而,房價的快速上漲已經超出了人們的消費能力,增加了恐慌購房者的數量。這種“虛偽不真實”的供求關系反過來又助推了房價的上漲,這是壹種惡性循環。這是對經濟發展的透支,也是對消費能力的透支。
對於房價的快速上漲,國內知名的房地產開發商也是憂心忡忡。
最近,萬科董事長王石在壹次演講中說,萬科自稱是房地產的領導者,但它永遠不會是價格的領導者。年底不能交付的房子設計、地價、造價都沒變,但房價比年初漲了20%。這是壹個透支品牌。當房地產泡沫破裂時,市場會懲罰妳。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹也在博客中寫道:看似矛盾的兩個現象,房價快速上漲和空置率居高不下,在我們的壹些城市同時存在。這也許是房地產市場面臨的最重要的問題。
泡沫總有壹天會破滅。
鄭商所地產聯盟副總裁關樹茂認為,房價問題不僅要橫向看,還要縱向看。
他指出,5月份,該市銷售了5353套商品房,與上月相比下降了11.94%。商品房銷售面積5819000平方米,比上月下降16.84%。商品房銷售均價3573元/平方米,較上月上漲9.33%。
除了壹個房價,銷售面積和套數都在下降。
關書茂還表示,從鄭州房產網的統計來看,去年商品房最高銷售8000多套/月,平均6000多套/月;今年6月到5月,賣了5000多套。由於90平米戶型政策的實施,銷售面積也在下降。
“這個數字說明房子其實沒賣出去,沒賣好!”關淑茂分析道。
他說,壹些開發公司盲目漲價。比如,有的企業之前拿到了壹塊地,現在要開發,會按照現在的地價計算房價。如果下壹個項目的房價漲了,也就漲了。事實上,銀行貸款利率、壹塊地的勞動力成本等壹些自然價格增長因素,無論怎麽漲,都漲不到今天的房價水平。
有些項目,看到周圍樓盤漲價,盲目跟進,而銷量卻在下降,於是泡沫出現了。
近日,王石指出,中國房價上漲過快,當房地產價格長期高於居民收入增速時,泡沫就產生了。中國看到了房地產泡沫給日本經濟帶來的危害,希望能夠避免。這是中央政府壹致采取政策抑制房地產價格過快增長的主要動機。
他說,如果有泡沫,總有壹天會破滅。
經濟適用房應該“有保障”
那麽如何穩定房價,讓房地產行業健康發展呢?我認不出廬山的真面目,因為我在廬山。開發商能否跳出來為房價穩定出謀劃策?
在鄭州房價居高不下,部分消費者對住房充滿期待的時候,保障性住房政策成為人們關註的焦點。
鄭州信和置業總經理許壹鳴建議,政府應該加大在保障房方面的力度,並與地方政府的政績掛鉤,這就需要國家出臺相關政策,建立壹些激勵機制。許壹鳴還表示,城中村已經承擔了廉租房的責任。現在大量的城中村得到了改造。有些租房者該怎麽辦?各級政府要主動承擔廉租房建設責任,並與政績和財稅掛鉤,建立激勵機制,解決好住房供求關系。
河南鑫苑置業有限公司副總經理吳曉峰也持相同觀點:進壹步完善和規範經濟適用房和廉租房制度,加大建設力度,建立相應的激勵機制。
白宇還表示,經濟適用房的數量應占全年住宅房地產開發總量的05%~20%。應該嚴格限定能買經濟適用房的人群,建立嚴格的程序和機制,做到透明、公開、公平。避免富人住經濟適用房,窮人不享受優惠政策。
滿足剛性需求,穩定房價
“在談房價穩定發展時,我們不得不客觀地看到幾個剛性住房需求。”仲愷地產董事長約翰·楊認為,首先是住宅升級的需求;二是城市化進程的加快,“鄭汴壹體化”,接下來的“鄭徐壹體化”,以及即將實施的9城輕軌建設,使得鄭州的首位地位越來越明顯,將迎來購房高潮。
吳曉峰還認為,由於人口的增長、城市化的加速以及每年大學畢業生留在城市,住房需求是剛性的。要穩定房價,就要增加住房供給。住房的供應由三個要素組成:土地、資金和開發商。其中,土地供應成為制約房地產市場供應的最關鍵因素。
John young說,土地方面,招牌掛上後,成本上漲,鄭州三環沒有新的土地。建安、勞動力成本和稅費成為拉動房價的新因素。房地產行業是資金密集型行業,具有高投入、高風險的特點。10的項目,如果有壹個丟了,就可能造成資金鏈斷裂,全盤皆輸。
白宇還認為,土地價格的上漲極大地推動了房價的上漲,因此政府應該考慮改變目前土地交易的拍賣形式。拍賣只會讓地價越來越高,開發成本越來越高,房價肯定會漲。此外,政府應該增加土地供應,否則土地的稀缺性也會導致開發商拿地成本的增加。
“關系民生的二手房交易稅費要適度減免。”宋格偉說。
他認為,要穩定房價,就要建立二手房市場,讓房子這個商品以最大的可能流通。壹旦二手房市場建立起來,大量的二手房和舊房可以上市交易,從而增加市場上的房屋供應量,過高的房價也會得到壹定程度的抑制。
建立完善的二手房市場,需要降低而不是增加二手房交易的稅費。目前二手房交易過程中的稅費過高,已經達到交易金額的10%,不利於二手房的流通。如果可能的話,房產稅也應該適當提高,比如第壹套房子不征稅,第二套、第三套房子再征稅,有利於壹些有空房的家庭出售房屋。
調整心態,看待房價。
房價還在漲的原因很復雜,有供求矛盾,有人民幣升值,有流動性過剩,有投資產品缺乏,有市場的投機操作。
“這需要政府、開發商和消費者調整心態,理性面對房價。”壹位不願透露姓名的開發者建議。
去年6月1開始實施的國務院37號文件中的“70%”和“90平方米中小戶型”,就是調整住房結構比例,增加中小戶型供應和價格。壹段時間以來,結構控制演變成了考驗建築師的遊戲。現在很多建築設計單位的重要任務之壹就是如何幫助開發商規避小戶型規定的影響。
“對於開發商來說,不要盲目跟風漲價。”壹位業內專家提醒道。這裏我不得不再次提到王石。王石說,樓市泡沫的破滅只是時間問題,也許兩三年,也許用不了那麽久。萬科已經做好了應對樓市泡沫破裂的準備,包括產品質量、產品研發、客戶保護等各個方面。
萬科不會是房價的領頭羊。萬科開發的房子價格不存在泡沫,年底價格不會比年初大幅上漲。漲價也會講原因。另外,即使樓市泡沫破滅,消費者仍然需要房子,萬科隨時可以提供消費者認可的房子。
河南順馳副總經理牛小龍也認為,開發商應該配合政府的號召,與政府合作實施廉租房。倡導新農村建設、保障性住房開發建設、郊區市場開發建設等。,都是開發者應該重點關註的發展方向。通過大量中低端樓盤的問世,進壹步滿足大部分市民的住房需求,改善居住條件。
業內人士王順忠認為,開發商應該控制成本,保證質量,降低價格,回報社會,造福人民,打造人們喜歡的產品品牌和企業品牌。
對於消費者來說,也需要理性購房。天天喊房價漲,天天買房,有“助人為樂”的傾向。
鄭州升龍地產總經理劉榮表示,在城市化進程中,有第壹、第二、第三批進城的人群,但他們往往是剛進城的大學畢業生和農民工,他們往往要把自己的住房與第壹批進城的人進行比較。
正如潘石屹所說,壹個剛參加工作的人,如果想買壹套房,他的收入可能暫時和現在的房價相差很大,不吃不喝幾十年積累的工資收入甚至買不了新房。於是,大家對房地產行業產生了很多的反感和失望,甚至因為買不起房而絕望。
也有專家建議,在資本時代,壹定要換壹種方式思考房地產價格:承認現實的約束和政府財力、規劃的約束,反思減少供應、抑制房價的政策,然後冷靜下來,將土地收益專款專用,更多地投入保障房,讓房地產價格先有壹個穩定的錨,再打通和拓寬商品房市場的投融資和交易渠道,使之順暢。
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