業內人士談房地產未來趨勢
3月16，壹天之內，六部委發聲，陸續釋放對房地產市場的積極態度，都是重磅消息。這也是近年來首次如此大規模的高層集中表態，風向標意義十分明顯。
罕見！六部委同日向房地產行業發聲。
3月16日上午，國務院金融穩定與發展委員會召開專題會議，研究當前經濟形勢和資本市場問題。會議由中共中央政治局委員、國務院副總理、財經委員會主任劉鶴主持。會議指出，在當前復雜形勢下，最重要的是堅持發展是黨執政興國的第壹要務，保持經濟運行在合理區間，保持資本市場均衡運行。會議強調，有關部門要切實負起責任，積極出臺有利於市場的政策，審慎出臺緊縮性政策。會議還強調了房地產行業:“要及時研究提出有力有效的風險防範和化解應對方案，提出向新的發展模式轉型的配套措施。”
當日，據新華社6月16日消息，新華社記者就房產稅改革試點問題采訪了財政部有關負責人。該負責人表示，房產稅改革試點是根據全國人大常委會授權開展的，部分城市開展了調研和前期研究。但綜合各方面考慮，今年不太可能擴大房產稅改革試點城市。也就是說，大家關註的房地產稅肯定不會在今年全面實施。
16當天，國家金融委專題會議剛剛結束，證監會、銀保監會、央行、外匯局就相繼開會傳達學習國務院金融委會議精神，輪番表態要及時研究防範房地產風險。
證監會表示，將在國務院金融委員會的統壹指揮和協調下，認真落實中央經濟工作會議和全國“兩會”的部署，堅持深化改革和擴大開放，堅持市場化和法治化原則，積極加強與宏觀經濟管理部門和行業主管部門的溝通協調，保持政策預期的穩定性和壹致性，幫助穩定宏觀經濟市場和金融運行。繼續支持實體經濟合理融資，積極配合有關部門有效化解房地產企業風險，促進平臺經濟規範健康發展，提高國際競爭力。
銀監會會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不斷完善“穩地價、穩房價、穩預期”長效機制，積極推動房地產行業發展方式轉變，鼓勵機構穩妥有序開展M&A貸款，重點支持優質房企兼並收購困難房企優質項目，促進房地產行業良性循環健康發展。
中國人民銀行會議要求，貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長，大力支持中小企業，堅定支持實體經濟發展，保持經濟運行在合理區間。會議要求，堅持穩中求進，防範和化解房地產市場風險。進壹步加強部門間政策協調，及時回應市場關註的熱點問題，穩定預期，提振信心，保持我國經濟平穩健康發展，共同維護資本市場穩定發展。市場普遍認為，貨幣政策穩增長主要體現在“寬信貸”上，離不開“寬貨幣”的保駕護航。未來，央行政策利率可能進壹步下降，中國人民銀行可能繼續通過RRR降息釋放長期流動性。
國家外匯管理局會議要求，堅持以經濟建設為中心，堅持高質量發展、深化改革和擴大開放，堅持市場化和法治化原則，堅持保護產權和“兩個毫不動搖”。配合有關部門促進房地產市場和平臺經濟健康穩定發展。及時回應市場關註的熱點問題，穩定市場預期，共同維護資本市場平穩運行。
股市反應最快！樓市資本圈迅速回血
面對“史詩般”的利好，第壹反應是股市。國務院金融委員會會議結束兩小時後，國內a股和港股地產股全線飄紅，甚至港股中多只地產股漲幅超過20%。16當天，地產股暴力翻紅，a股、港股直線上漲。截至收盤，房地產板塊上漲3.39%，111個股上漲。
6月5438+07，地產股繼續全面反彈。a股方面，房地產服務板塊位列a股市場第壹，漲幅8.61%；房地產管理及開發板塊位列港股前五，漲幅7.26%。陽光城、新城控股、賈凱、杜松股價漲幅均超過10%，中南建設、金科、萬科股價漲幅超過7%，榮盛發展、濱江集團漲幅也超過6%。香港地產股漲幅更為強勁，內地房地產公司出現壹波集體大漲:融創中國暴漲近60%，創上市以來最大單日漲幅；旭輝控股盤中壹度暴漲逾58%；新城發展、龍光集團、時代中國漲幅均超過40%；碧桂園服務上漲30.42%，碧桂園上漲28.41%；凱撒集團、R&F地產、合景泰富、寶龍商業、世茂集團、中國奧園等上漲30%以上；鄭融地產、寶龍地產、中糧控股漲幅也超過20%。
18上，地產股繼續走強。保利發展漲停，陽光城再度2連板漲停，新城控股、金地股份、藍光發展、濱江集團、榮安地產、天保基建等10只股票漲停。中交地產、鳳凰股份漲幅超7%，萬科A漲幅超4%。這是地產股大漲的第三天，房地產成為資本市場最有前景的行業。
去年以來，房地產市場突然遇冷，融資口幾乎幹涸，資金鏈幾乎前所未有，甚至頻頻出現地產商的消息。據柯睿統計，截至3月14收盤，88家樣本房企中，今年以來股價下跌的近八成，達到70家，最大跌幅達86.7%。僅12房企股價上漲，上漲房企多為央企和國企。
如果把時間軸拉長，可以看到地產股的波動更加劇烈。有機構統計了過去壹年港股地產股股價，顯示多只地產股跌幅超過80%，包括鄭融地產、新力控股、翔盛控股、當代地產、凱撒集團、龍光集團、融創中國、中國奧園、中國恒大、世茂集團、時代中國等多家房企，市盈率均低於1。以融創中國為例。雖然其目前公開市場並未違約，但由於傳聞和行業環境的原因，融創中國股價在3月15日收於3.63港元，為5年來的最低值，較去年3月中旬的31.85港元跌幅超過88%，市值壹年蒸發近90%。再比如碧桂園。3月15日，碧桂園收報3.76港元，較去年同期的9港元下跌逾六成。短短1年，房地產行業市值蒸發萬億，不少房企遭遇裁員、倒閉、融資爆炸、停牌的窘境。
郭進證券指出，後續房地產持續出臺相關政策是大概率事件，但短期銷售並未企穩，部分房企受疫情影響仍面臨償債困難。中信證券分析認為，未來幾個月將是保障行業信用的關鍵時間窗口。因城施策，需求側擔保的持續落實，房地產市場的銷售變化，並購重組的開展，值得投資者密切觀察。
開發商:註入了充足的信心。
北京金隅房地產開發集團有限公司駐南京負責人在接受江蘇經濟報記者采訪時坦言，六部委集體發聲支持樓市是明確的救市信號。樓市健康發展在堅持房住不炒的前提下，力求“穩中求進”。從去年下半年開始，很多城市和地區在出臺調控政策上“壹下子踩了剎車”，對行業產生了壹點壓力。目前中央出臺了集中利好政策，為行業發展註入了充足的信心。相信今年左右會出臺壹些細則和措施，保證房地產行業的良性發展。樓市會逐漸回暖，但不會壹蹴而就。六部委聯合發聲後，樓市回暖是必然的，但樓市不可能回到以前“大步向前，房價上漲”的局面。站在房企的角度，不能指望“風壹下子就來”。受當前國際形勢和疫情影響，樓市回暖應該是循序漸進的。顯著效益目前房企還是要以品質為重，堅持“產品為王”，才能在未來的競爭中取勝。
南京保利地產負責人表示:“房地產本身還是壹個政策市，政策傾斜對市場的影響是最關鍵的因素。”從這個角度來看，中央利好政策的出臺，無論是對全國樓市還是南京本地樓市，都是壹個顯著的築底信號，未來樓市肯定會逐步回暖。具體分析，壹方面是穩中求進，明確指出了未來樓市的發展方向，房價不可能暴漲，市場不可能壹蹴而就；另壹方面，從樓市的政策、金融、需求、供給四個變量來看，目前用戶對國家房住、房住、不炒的政策高度認同，過去炒房造成的市場繁榮假象在未來不可能再次出現。經歷了半年多的樓市低迷，房企作為房地產產品的供應商，其實已經改變了自己。市場不會回到幾年前的巔峰狀態，市場總量的減少必然倒逼房企產品和服務的升級。未來買房的重點應該還是在核心的壹二線城市，尤其是這些城市住宅屬性較強的板塊。
在談到中央集中發布後土地拍賣、房價走勢、新房市場、房企推廣思路的變化時，南京聯發地產負責人表示，最明顯的變化可能是後期土地集中拍賣會逐漸升溫。有了政策面的加持，房企敢於花錢拿地。新房銷售方面，如果後期市場因為政策原因快速好轉，開發商目前的打折促銷手段會逐漸消失，市場會逐漸回歸到“買賣雙方相對平衡”的狀態。房價方面，中央的利好政策集中釋放後，房價松動應該是必然的。所謂松綁，就是以後新房的限價要比以前高，但是這個放松要有節奏。比如未來南京本地拍賣，部分地塊、板塊的新房價格要相對上調。以南京為例。目前南京新房庫存已經超過7萬套，即將有5000多套新房投放市場。如果市場依然低迷，必然導致樓盤、客戶之間的價格戰，互相踐踏。目前來看，政策利好將對未來市場起到引導作用。這壹利好政策會在資金層面給房企松綁，也會適度增加房企的壓力。
六部委聯合發聲後，樓市何時回暖？施瑯南靖公司負責人表示，市場復蘇的步伐應該不會那麽快，最早應該在今年年中。原因有三:第壹，目前來看，行情肯定要等到疫情過後；二是去年各地調控政策對樓市壓力較大，市場低迷還存在壹定慣性，回暖需要時間；第三，去年南京市場很多樓盤打折促銷，從低溫市場切換到高溫市場絕非壹瞬間。樓市回暖可能還需要壹段時間，今年年中回暖的話會是壹個比較理想的節奏。如果後續有更強的利好政策，樓市的回暖時間也可能會提前到來。
在談到財政部發布的暫停征收房地產稅是否會刺激房屋加速銷售時，施瑯南靖公司負責人表示，大概率不會出現這樣的結果。暫停征收房地產稅，是中央政府考慮到當前國際形勢和國內經濟形勢做出的系統性調整。從某種程度上來說，暫停征收房地產稅肯定會給市場帶來利好。
作為南京本土房企，金基地產負責人表示，中央釋放利好政策，說明樓市“政策底”已經出現，可以等待“市場回暖”。同時，另壹個問題也不容忽視——樓市分化的大趨勢不可逆轉。受人口拐點、限購政策、高庫存等基本面問題影響，樓市供大於求的局面將會加劇。未來“品質住宅”市場的回暖速度應該會快於“普通住宅”市場，而那些單純追求高周轉、不註重產品品質的項目將在不久的將來被淘汰。
專家:樓市金融端開放意義重大。
壹位不願透露姓名的地產資深人士在接受《江蘇經濟報》采訪時表示，六部委聯合提出開放金融端，保持貸款適度增長，對增強市場信心起到了非常重要的作用。
他表示，去年下半年全國樓市速凍行情與同期金融端收緊調控政策密切相關。二手房貸款暫停，壹手房貸款利率提高，貸款難，導致樓市信心不足。在開發貸方面，金融端的收緊使得很多高負債、高周轉的項目被“毀掉”，頭部房企爆倉、民營房企倒閉的情況屢見不鮮。六部委扶持樓市的利好政策及時而緊迫。中央利好政策發布後，各地必然會支持強有力的落地政策，加速市場回暖。
對於房地產行業，中央政府利好政策的釋放重在“穩信心、穩預期”。在越來越寬松的金融環境下，房企會升級自己的融資防火墻，行業整體發展良好。如果在購房端不出意外，後續各地肯定會支持優惠政策引導購房，尤其是在金融端。最直接的就是降低首付和利率。目前各地都出現了類似的政策。就南京而言，目前普遍首付標準為30%，未來有可能降至20%。利率方面，各大銀行都在降低，放款速度在加快。首套房貸主流利率約為5.7%，二套房貸主流利率約為6.1%。如果效仿蘇州、常州等省內城市，南京的房貸利率還有下調空間，放款時間可能會加快。
四限政策方面，南京在限售、限購、限貸方面壹直對購房者相對友好，但限價相對嚴格。此輪中央集中利好釋放，南京有望大概率放松限價，有助於提升房企拿地開發的積極性。
江蘇經濟報記者黃建國通訊員韋嘉