8月9日，惠州市住房和城鄉建設局發布《關於進壹步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“惠八條”）。
與大灣區的調控措施類似，“惠八條”涉及新建商品房預售和價格備案管理、開發商資金監管、完善住房銷售政策、落實公共配套設施、提高住房保障覆蓋面、規範房地產市場秩序、強化聯動調控機制等八個方面。其中，商品房價格備案管控備受業內關註，因為這是惠州歷史上首次同時限購和限價。
特別值得註意的是，惠州要求高價房產必須進行評估。如果半年內平均折扣率低於95%，未售出房屋的備案價格將下調。這意味著高價項目被迫采取降價措施。
業內人士認為，深圳和東莞的樓市基本面差異較大。惠州新房供應量大，去化周期長，調控和信貸收緊來襲，接下來樓市可能會適度降溫。
三限同時退出
限購、限價、限售都在“國八條”中有所體現。“限售”延續此前政策規模，實行三年限售。“惠八條”首次祭出限購政策，限價措施更加細化。
“惠八條”第二條涉及商品房預售和價格備案管理。“評估高價房地產的價格。半年內成交平均折扣率低於95%的，將下調未售房源備案價格，堅決防止虛高價格擾亂市場預期。”“為穩定商品房供應，商品房項目必須在取得預售許可證後10天內壹次性披露全部房源。”
簡而言之，新的價格由主管部門直接控制。對於習慣了饑餓營銷的房企來說，新盤價格的透明度和溢價空間被控制得更加明確。這壹舉措與廣州新出臺的政策類似。據悉，廣州要求此前已取得預售證的項目備案均價較上期銷售均價下浮3%。
“惠八條”中的“限購”是近年來首次出現，第四條“暫停向區域內擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民銷售新建商品住房”中的“重點區域”是指大亞灣經濟技術開發區和惠陽區。也就是說，大亞灣經濟技術開發區和惠陽區對外來人員實施了第二套限購措施。
與往年相比，今年上半年惠州樓市依然表現較為強勢。據樂友家數據顯示，惠州壹手住宅成交63592套，同比上漲近三成。惠州壹手住宅成交月均突破萬套，65438+10月成為上半年成交高峰，達到15877套，月均突破萬套。由於靠近深圳、東莞等粵港澳大灣區城市，惠州樓市價格親民，需求外溢被視為惠州樓市持續上漲的核心因素之壹。
回顧五年，惠州樓市整體表現較為強勁，每年新房網簽套數超過654.38+0.3萬套，幾乎是深圳的三倍。2020年下半年，在粵港澳大灣區樓市成交良好的背景下，惠州新房網簽量壹舉創下新高，超過654.38萬套。
價格與供應量完全相同，穩步上升。2016 2020年惠州壹手住宅成交均價突破萬元，從0.88萬元/平方米上漲至1.1.05萬元/平方米，環比上漲31.08%。二手房成交均價突破1萬元，從0.61.00元/平方米上漲至1.1.04萬元/平方米，環比上漲86.89%。
對於限價和限購，不少市場人士認為，持續走強的惠州樓市確實已經到了調控門檻。
深圳壹家房地產開發商表示，惠州林深大亞灣經濟技術開發區和惠陽區實施了兩套限購政策，這意味著“清理”投資者。
“在惠州買房的外地人中很重要的壹部分是深圳客戶，特別是在深圳剛需的人在房價壓力下被迫轉移到惠州購買首套房。惠州房產二套房的核心人群是改善型客居的投資客和深圳人。”深圳某房企人士表示，這種按面積限購也是保護剛需、打擊投機的需要。
從另壹個維度來看，惠州樓市的繁榮程度與深圳、東莞仍有較大差距。樂友家數據顯示，惠州是三城中的供應大戶，供應量690萬平方米遙遙領先。市場貨量充足，存在壹定庫存壓力。截至今年6月底，惠州壹手房當月去化周期已升至15個月，約為深圳的兩倍、東莞的三倍。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李魚枷也表示，惠州的房貸利率已經升至很高水平，可能是主要城市中最高的利率。首套房利率為6.82%，二套房利率為7.2%。而且，新房和二手房的放款周期都很長。“再加上這樣的限購政策，未來惠州樓市將開啟下行過程。”
誰是下壹個城市？
“惠八條”出臺的背景是惠州首次被住建部約談。
7月29日，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州五個城市。針對上半年新房和二手房市場價格上漲過快、本地拍賣熱度較高的現象，他重申了“房住不炒”的主基調，要求抑制住房市場過熱，並將其列入房地產市場監測重點城市名單。
隨後在8月2日，金華從土地供應、住宅限售、熱點板塊搖號、市場監管等十個方面出臺樓市調控政策。
對於“惠八條”的出臺，不少市場人士認為是意料之中。
今年上半年以來，也迎來了樓市調控的密集期。據中原地產研究中心統計，從2021到1到7月，全國房地產調控多達352次，而2020年同期為336次。從單月來看，7月房地產調控政策井噴，自上而下密集出臺調控政策達66次，創下年內新紀錄。
規定越精確。例如，近期東莞、惠州等地的加碼政策都不同程度與房企有關。“惠八條”曾提到，超過“三道紅線”且存在嚴重失信行為的房地產開發企業不得參與我市土地招拍掛。
有房企人士也對第壹財經記者表示，政策基調和市場環境給予中小房企的試錯空間越來越小，不少房企的利潤率預計為1%-2%。“現在中小企業很難在熱門城市拿到土地。企業即使拿到了，也要匹配成本控制和運營的實力，才能保證微利。否則，真的是‘賠本賺吆喝’，拿到手也沒什麽意義。”
至於繼惠州之後，粵港澳大灣區是否會有新的城市加入調控隊伍。很多人預測，調控的步伐不會停止。
“沒有人能說現在是最嚴格的監管階段。因為監管沒有止境。”美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示。