如何檢查(房地產市場的關註)

最近樓市沒有走出低迷的跡象，開發商祭出打折、買房送車、送物業費等各種促銷手段，讓購房者開始懷疑買房時機是否正確。這種質疑也引發了大規模的退房熱潮。那麽，購房者在什麽情況下可以依法退房呢？買房各個階段應該怎麽退房？商品房買賣不同於日常生活中的其他消費品買賣，因為其交易周期長，涉及資金量大，技術問題多，權利義務關系復雜，所以有嚴格的程序要求。但是因為這樣那樣的原因，可能會導致退房。退房的原因主要有四個:壹是購房者違約；第二，賣方違約；第三，雙方均未違約，但雙方就退房問題達成壹致；第四，雙方違約，但協商未達成壹致意見。在買賣過程中，由於違約方不同，階段不同，退房的程序也不同。下面介紹在買房的不同階段，出現退房的情況下，如何辦理相關手續。1.定金(訂金或認購款)階段買受人已支付定金(訂金或認購款)但未簽訂正式商品房預售合同:如果買受人已向出賣人支付定金(訂金或認購款)，但對所支付款項的性質沒有說明，也沒有約定，這種情況下，買受人可以直接向出賣人或其代理人索要所支付的款項。出賣人所售項目有預售許可證或產權證的，買賣雙方有約定，該款項為定金，買賣雙方未能就商品房買賣合同達成約定，最終未能簽訂合同的，該款項將被沒收，定金不予退還。律師江濤和劉桂林認為，這壹協議違反了公平和正義的原則，應該是壹種強迫交易。在這種情況下，如果出賣人拒絕退還定金，買受人可以直接向法院提起訴訟，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條似乎同意這種約定。2.預售登記階段，買賣雙方已向房地產主管部門辦理預售登記，但房屋尚未交付使用。在這個階段，如果壹方想退房，首先要和另壹方協商，看能不能達成壹致。如果雙方達成協議，必須以書面形式表達，並簽訂正式的退房協議。協議內容應主要包括雙方解除原房屋買賣合同的約定，違約責任由誰承擔，如何退款，如何履行。如果買賣雙方中有壹方違約，不能達成協議，那麽主張解除合同的壹方應當通知另壹方。當通知到達另壹方時，合同終止。對方不同意的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。雙方協商未達成退房協議的，可直接向法院或仲裁機構提起訴訟或申請仲裁。此外，雙方還應當到不動產登記機關辦理註銷預售登記。三。入住階段房屋竣工後，如果買受人已經辦理了入住手續，繳納了政府部門到期的稅費，但房產證還沒有辦理，壹般是買受人在這個階段要求退房，大部分是出賣人違約。這壹階段除了和前面提到的第二階段的要求壹致，還涉及到物業、裝修損失、稅費、搬出時間等問題。出賣人違約的，裝修損失由房地產評估機構評估確定裝修損失。購房者還應與物業管理公司簽訂合同終止物業管理，賣方收取的稅費也應退還。如果不能達成協議，買方可以向法院或仲裁機構提起訴訟或申請仲裁。4.房產證辦妥後，房屋所有權已轉移。除非合同有約定，壹般情況下，購房者是不能退房的。如果出賣人已為買受人辦妥房產證，但出賣人墊付了資金，且合同約定買受人拒不按約定履行付款義務的，出賣人可以提出解除合同，要求買受人退房並承擔相應損失。這種情況下，雙方需要到房產證發證機關辦理房產證的過戶或註銷手續。