首先要判斷待估土地是否適用成本逼近法,如果適用,即可按以下步驟進行評估:
(1)確定土地取得費。土地取得費是指用地單位為取得土地使用權而發生的各項客觀費用。主要表現為取得農村集體土地而發生的征地費用,主是為取得城鎮國有土地而發生的拆遷安置費用。各項費用以當地正在執行的征地標準和實際發生的客觀費用來確定。
(2)確定土地開發費。土地開發費是為使土地達到壹定的開發建設條件而投入的各項客觀費用。主要包括宗地內外的土地開發費用。宗地紅線外的土地開發費用主要指基礎設施配套費用、公***事業建設配套費用和小區開發費用;宗地紅線內的土地開發費用主要指宗地內的設施配套費用和土地平整費用。根據評估目的不同,宗地內的土地開發費用內容也不同,如土地出讓價格評估,壹般只考慮宗地內土地平整費用,甚至土地平整費用也不計入;但在土地抵押評估中,壹般可以將宗地內設施配套費周和土地平整費用壹並計入。
(3)確定各項稅費、利息和利潤。征地過程中發生的稅費壹般有:占用耕地的耕地占用稅和耕地開墾費;占用菜地的新菜地開發建設基金;征地管理費;政府規定的教育基金及其他有關稅費。
房屋拆遷過程中發生的稅費壹般有:房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費;政府規定的其他有關稅費。
利息是土地投資資金的時間價值,土地的取得費用和開發費用均應根據其投資的特點和所經歷的時間計算利息,利息率可根據同期銀行不同年期貸款利息率來確定。
利潤是對土地投資的回報,是土地取得費用和開發費用在合理的投資回報率(利潤率)下應得的經濟報酬。利潤率參考房地產行業同期平均利潤率來確定。
(4)確定土地成本價格。土地取得費、土地開發費、稅費、利息及利潤之和,就是土地的成本價格。
(5)確定土地增值收益。土地增值收益是待估土地因改變用途或進行土地開發,達到建設用地的某種利用程度而發生的價值增加,是土地開發或再開發後市場價格與成本價格之間的差額。在不同地區,不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。
(6)價格修正,確定價格。在運用成本逼近法公式初步評估出待估宗地價格後,由於所選用的成本均為待估宗地所在區域的平均成本,因此,還應根據待估宗地在區域內的位置和宗地條件,進行個別因素修正;同時,還由於成本價格壹般不考慮土地使用年期,它是對土地無限年使用進行的投資,因此,壹般還應根據具體情況進行使用年期修正,最後確定價格。
是否進行年期修正要具體分析:1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時,年期修正已在增值收益中體現,不再另行修正；2)當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時,土地增值收益與成本價格壹道進行年期修正；3)當待估宗地為出讓土地時,應進行剩余使用年期修正。