第壹，只租不賣
這類物業通常在物業建成後形成獨立產權，通常是招商合作，以租金為主要收入來源。目的是甚麼？產權形成後，物業通過商業運作和包裝進入資本市場，獲得良好的融資。壹般來說，這個金融市場有多次融資，第壹次通常是我們說的銀行的抵押融資；第二個經濟評價會是基金會的融資，資信證明之類的，價值不斷打包之後每次融資都會縮短。這是第壹種模式。
2.直銷
這種模式是商業地產最原始的模式。隨著商業地產的逐漸普及，單純的銷售已經不適合商業地產的發展。由於商業地產具有“總價高、利潤率和開發風險高、回收期長”的特點，有能力全款購買商業地產的投資者少之又少。即使他們有能力購買，理性的投資者也不願意將大量資金投入回收期如此之長的項目。這使得開發商在開發商業地產時不可避免地面臨壹個兩難的境地。壹個難點是開發的商業地產用於整體銷售時，很難找到買家，開發資金無法回籠；第二個難點是，自己創業時，由於回收期長，要承受巨大的資金壓力，不能盡快回收資金投入其他項目的開發，影響整體運營。為了解決自身的困難，開發商不得不想方設法在開發和商業模式上進行創新。因此，高檔寫字樓大多以只租不售或租售並舉的方式進入市場。
第三，租售結合
這類物業通常由投資者和開發商出租；另壹方面，有兩種銷售方式。壹種是底層銷售。最典型的是大連萬達，保留壹樓，二樓三樓賣給沃爾瑪。事實上，大連萬達已經嘗到了不少甜頭。那個樓層的銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的價格是19.1萬平方米。沃爾瑪的總店起到了非常重要的作用。我相信這個作用就是“拖延癥”。這種“拖延癥”其實是好的。對於沃爾瑪價值的提升，是主力店，還是長期回報起到了決定性的作用。為什麽租售合二為壹？大部分是迫於資金壓力，賣掉壹部分套現，出租的部分也給後期資金融資留了後路，這是住宅地產開發模式和商業地產開發模式的比較。
商業地產規劃設計需要註意什麽？
第壹，交通系統
規劃設計最重要的是交通系統。首先是平面交通系統，人車要分開，人流進出的大門不要在車輛出入口旁邊。第二個考慮是垂直運輸系統要合理，方便人們上下。第三卸貨區應合理布置。大部分做法放在地下室，保證地面幹凈整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材超市，更方便顧客。
二、高度和載荷
不同的產品對高度和載重的要求完全不同。超市至少需要1噸，2噸書，4噸建材。做餐飲地板，要把地板降下來，排油排水。不考慮就不行。所以投資在前，設計更合理。
第三，成本控制
1，集中控制
施工隊伍的選擇、招投標、集中采購主要是集中控制，公司、部門各自為政，成本控制不好。
2、準決算管理
所有項目施工圖全部完成，預算編制充分，與建設單位簽訂準竣工結算合同。如果圖紙沒有變化，就不再進行最終結算，可以很好的堵住內部管理的漏洞。
3.從設計上控制成本。
成本控制的關鍵是設計成本控制。只有實施有成本控制的圖紙設計，才能真正控制成本。
第四，物業管理
物業管理是購物中心保值增值的關鍵。購物中心的物業管理不同於住宅。商業物業管理的壹個很重要的內容就是需要補充招商。任何壹家店的招商結束後，不代表招商結束。所有門店開業壹年內租戶替代率達到20%-40%，開業三年後才會下降到2%-3%。