壹、房地產這麽賺錢，開發商為什麽要貸款
開發商要拿著這些錢去開發新的樓盤！
個人信用貸款申請條件有哪些？
1、在中國境內有固定住所、有當地城鎮常住戶口、具有完全民事行為能力的中國公民；
2、有正當且有穩定經，具有按期償還貸款本息的能力；
3、遵紀守法，沒有違法行為及不良信用記錄；
4、在工商銀行取得A-級（含）以上個人
5、在工商銀行開立個人結算賬戶；
6、銀行規定的其他條件。
二、房地產開發商按揭是怎麽回事
銀行貸款給開發商，開發商可以用信貸資金建造房屋。比如房價下跌20%，房產從開發商那裏已經賣給了購房者，銀行貸款是購房者借來的，和自己的首付款壹起付給了開發商，開發商拿著錢就離開了1、“開發商貸款蓋樓?個人按揭買房?如果房價大跌?錢追不回來?銀行把抵押的樓盤拍賣”。
在以上這個過程中，二是抵押率最高是80%、銀行為防範信貸風險。房屋建好銷售出去，用銷售收入償還銀行的貸款，也就是說價值100萬的房產抵押！
三、萬科副總肖莉：小房地產開發商為什麽喜歡貸款
2010博鰲房地產論壇在海南舉行，本次論壇主題為“新政下的中國房地產”，700位房地產行業精英以新銳前瞻的思想激烈碰撞，***同探討新政下的中國房地產。在論壇上，萬科企業股份有限公司副總裁肖莉在發言時以下是肖莉的發言實錄：肖莉：各位朋友，下午好！非常感謝觀點地產給我們這樣壹個機會跟大家分享關於金融的話題。實際上我拿到這個話題的時候，談金融創新，我覺得特別的遺憾。大家可以看到這個會議上的資料，寫了以萬科為例。在中國現行制度框架下，我們要做過多的金融創新是非常難的。但是能不能做、怎麽做，我想跟美國的比較跟中國現行環境做壹個分享。謝謝！首先看壹下美國房地產概況，我們經常說中國房地產公司太多，但是看美國兩億人口，有20多萬房地產開發商，中國幾萬供應十幾億人口這樣的居住，當然現在城市化還在不斷發展過程中。目前大概沒有那麽高，但是相信這個速度會越來越快。所以顯然開發商的數量不是壹個問題，但是可以看到這個集中度差別非常大。美國前十家開發商占到25%市場份額，而中國前十家加起來不到10%，當然換壹個角度說，我們可以看到壹個好的方向，未來大的開發商還會有更大空間和機遇。但是這個機遇來自哪裏？金融是壹個非常重要的手段。在美國房地產開發企業它的融資渠道非常多，首先是多元化，這裏包括有商業銀行和借貸機構的貸款。而中小開發商主要是依靠銀行的貸款。另外有公開的資本市場融資，包括股票、債券、票據等等。大型的開發商企業主要是運用公開資本市場來進行融資。除了銀行跟資本市場，還有民間的投資，如果我們簡單這樣來看，這些東西中國都有，但是我們的差異在什麽地方？首先我們可以看在美國的開發商他大量是依靠票據融資，在過去幾年，美國開發商負債率不斷上升，到近期房地產上市公司整體負債率上升到66%左右，而發行優先票據是上市公司最重要的資金融資渠道，目前上市公司負債的64%是由優先票據構成的。而優先票據占到美國房地產上市公司資產總額的42%。我們現在來看壹下優先票據。以美國開發商帕爾迪在02年發行的股票1.7億美元，而發行的票據是27億美元，顯然可以看到通過票據方式進行融資是美國大的開發商壹個非常重要的渠道，而在中國是不可以做的。帕爾迪65%負債是由票據構成的。關於長期負債問題，美國帕爾迪優先票據平均到期期限9.9年。而中國的長期負債，毫無疑問大家都知道房地產是壹個長周期的生意，而且壹塊地還要分很多年來開發，顯然目前中國的融資環境跟房地產業務的特征是不匹配的，而小型開發商主要依靠貸款。為什麽小型開發商反而是貸款呢。因為本身發這個票據，包括發股票，它的成本其實是最高的。所以小開發商如果要發票據的話，它的成本過高，用銀行，它成本會更低壹些。這樣整個融資渠道是非常清晰的。而且包括融資的方式也可以買地，也可以開發，都是壹個非常靈活的使用。貸款的形式也是非常靈活的，非常中國的貸款，要做到四證齊全，妳拿到四證後，再來用這個錢，而且受到種種限制，也不能買地，所以這方面，中國跟美國有很大的差異。簡單的說，美國房企融資的情況他們主要依靠非常發達的債券市場通過嚴格的信用風險評估，讓投資者自身來管理好它的投資風險。所以大量的票據我們可以看到都是通過大的投資銀行發行的。有些票據是有擔保，有些是沒有擔保，可能這中間會有壹些利率的差別。這也在提示我們，未來中國信用風險評估系統建立是非常必要。企業可以通過發新的票據籌集資金，償還票據，這樣就可以為且提供壹個非常穩定的長期的資金來源。而商業銀行貸款形式也是很靈活，妳可以開發，也可以買地，也可以做土地預約制度。肖莉：融資渠道方面美國也是相當豐富的，中國是大量通過預收款作為融資工具，而在美國預收款基本上是沒有的，而且在美國預收制度是非常寬松的，妳只要有壹個足夠的法律依據。消費者只是交壹點點定金，說我同意做這個房子，接下來由開發商來做，做完後收預收款，因為他有龐大融資渠道，所以開發商不需要預收款。這個也是國外壹個基本的商業慣例，他並沒有存在預收款要監管之類的。後面我會談到中國的制度。目前制度框架下會給整個行業帶來更多壓力和風險。這是中國的狀況，國內這個貸款、預收款占到房地產開發資金比例70%，而且考慮銷售回款按揭貸款的話，實際上房地產行業有1/3資金來自銀行系統，毫無疑問這樣給銀行帶來風險。從05年到09年基本上在過去這麽多年真的是沒有發生任何變化，就是國內貸款比例大概占了不到20%，自籌資金占30%多，銷售款占40%多，我們的金融創新在這個市場是極低極低，因為受制度框架限制。行業是缺乏壹個長期穩定的資金來源，前面我談到房地產開發周期特別長的特點，而且前期這個地價和中間投入是非常大的，所以理論上這樣壹個行業需要長期資金來支持。不過我們都是短期資金，9個月就要妳還了，妳剛剛拿了壹塊地，妳還沒有開始啟動，也沒有銷售，就有銀行跟妳說要還錢了。造成行業債務結構非常短期化，毫無疑問會帶來行為短期化。國內上市公司數據，長期負債占到30%。但是這個所謂的長期就是超過1年期，比方現在經常可以看到有時候發壹個信托，壹年半，但是壹年半能產生這個收益嗎？根本沒有產生收益。但是妳就要付這個錢，在這個過程中妳又要借新的錢。這是長期沒有穩定資金來源是這個行業重大缺陷。而資本市場融資規模是非常有限的，大家回憶07年應該記憶猶新，當時地價高漲的時候，媒體都報道有壹個閉環，上市公司問股東拿錢最後推高房價。但是實際上我們看了這麽多年下來，到底上市公司有多少資金是依賴於資本市場的，只有2%來自於資本市場的資金。所以整個規模是非常有限的。而房地產公司整個籌資的資金還是以銀行貸款為主。而且基本上是保持在80%以上的水平。這樣壹個缺乏長期的融資渠道和長期穩定的資金帶來的會是什麽。他會產生壹個***振，加劇市場波動。融資渠道沒有了，銷售房子賣不動了，那就是預收款沒有了，這兩個資金都下來了。這兩個資金下來後，結果是什麽呢？開發商減少開工，減少拿地，到了下壹輪的時候，等到熬過這段時間，到下壹個周期，房價慢慢開始回升，成交量開始放大的時候，開發商又開始開工，所以造成總會有壹個階段出現供應短缺，就會出現短的波動非常明顯，這是過去四年看的非常明顯的。我們經常會講，我們要在景氣的時候賣樓，不景氣的時候拿地。190億現金在手上。我們不能把這個錢全部花掉，我們還是非常謹慎，因為要看下半年銷售情況。這就是沒有長期資金，造成行業沒法逆周期操作，如果有壹個資金10年穩定給我們，這樣就遊刃有余。我們從上壹輪市場調控可以看到資金***振的結果，基本上這三條曲線，金融機構貸款額增長，房地產開發貸款余額增長，以及購房貸款余額增長，這三組數據在同樣壹個波動，都上都下。受資金面緊張影響，開發企業被迫減少開工、減少買地，確保資金安全的結果也是非常明顯。這兩個數據是全國房地產開發投資額和全國住宅新開工面積的壹個累計，所以我們可以看到上上下下，他都是非常的壹致。我們其實還會關心另外壹個，前面談到在國外、在美國，其實包括在亞洲、香港、日本等國家，預收監管制度，因為他們不存在預收款商業模式，他有很多融資渠道。但是在中國我們消費者權益角度考慮，確實預收款是應該用它。因為妳用了它，可能某個開發商快速拿走，出國了，造成損失。所以理論上預收款監管是有道理。但是問題是如果大量依靠預收款超過40%。，從而進壹步減少開工、買地，到下壹年狀況就是沒有供應，沒有供應的結果或者供應非常少，所以我們覺得預收融資功能弱化會威脅資金的來源。肖莉：還有壹方面，民間閑散資金沒有壹個很好的渠道，我們看到城鎮居民，家庭財產占總收入比例只有2%，所以實際上，民間有錢，但是它沒有投資渠道，所以在沒有辦法去分散民間資金的時候，大量閑置資金進入股市、樓市，本來這個市場在這個供需不能平衡，供應比較少，需求比較旺盛的情況下，投資需求跟剛性需求搶資源，毫無疑問也會推動房價上漲，它激化了房地產供需矛盾。這裏我們可以看到工業企業利潤率是非常低的，所以實體經濟收益率非常低的情況下，大量資金從實體經濟流向資產流域。這個也是在09年下半年熱點城市出現快速上漲的原因，這裏我們可以看到像北京、上海、杭州，右邊這個表格顯示了上海、北京、杭州和深圳壹個比較高的價格的情況。而深圳這個價格漲幅非常大。因為深圳在08年的時候跌的比較多，但是上海跟北京相對來說，在08年會比較堅挺。肖莉：所以簡單來說，跟美國房地產企業相比，國內房地產企業融資渠道非常有限，過度以來銀行，這帶來以下問題，銀行體系積累過多金融風險、優秀企業信用優勢難以體現、債務短期化，資金來源和行業驚奇度高度相關，***振加劇行業波動，預售款承擔過多融資功能，但驟然弱化又將產生金融風險，民間閑置資金缺乏投資渠道，加大炒房壓力。從融資渠道多元化角度來說，我們會有如下的壹些思考，這是萬科壹個資金來源，其實我們也沒有特別的優勢，在05年的時候萬科經營型現金流是82%，就是說82%的錢靠自己賣樓維持企業運作，到06、07年我們做了融資，08年我們發了債，所以我們籌資活動現金流會增加壹些，但是到09年也就是到今年因為資本市場到目前也是關閉了，我們看到經營活動現金流又上去72%，其實這是這個就是賣樓的錢，換句話說，就是預售款。剛才談到預售款，其實融資渠道存在進壹步收緊的可能性和趨勢。我們可以看到在之前是廣州、東莞、佛山、惠州、海南等多城市已經實施了預售款監管，今年以來青島天津啟動預售款監管，成都、寧波蘇州也已經開始討論預售款監管。第二，我們希望能夠增加房地產直接融資渠道，發展房地產產業基金
四、房地產這麽賺錢，開發商為什麽要貸款？
現在房地產開發貸款，需要房地產企業具備5證俱全才可以辦理銀行貸款，5證中最重要的包括土地使用證，開發建設許可證，售房許可證，也就是說，從銀行貸款也就是整個項目資金的三分之壹，其余的錢，房地產企業前期買地，交稅及初期蓋樓已經投入，絕對不是全靠銀行，銀行也不會傻到全用銀行的錢，風險全到銀行那裏了，銀行投入的貸款只能占項目的三分之壹。