2021中小房企該如何生存？到2021，中國房地產市場規模達到了壹個新的高峰，但“生存”突然不再是壹句口號，而是很多房企的真實寫照。相對於擁有融資渠道和拿地優勢的頭部房企，中小房企的生存能力在當前形勢下更為脆弱。
中小房企該如何生存2021 1今年上半年，全國商品房銷售額再創新高，達到9.29萬億元，同比增長40%。然而，繁榮的表象背後是自知之明的現實，2021對於很多中小房企來說是非常艱難的。
人民法院公告欄顯示，今年以來，已提交破產文件的房地產企業總數已達203家，且多為地方小型房企。在已披露a股半年業績預告的近50家上市房企中，近半數中小房企預告虧損。
韓毅智庫認為，今年銷售放緩、收入放緩、利潤減少已成為中小房企普遍現象，甚至部分房企為生存擔憂。“房地產行業的洗牌是大型房企越來越好，中小型房企越來越差的過程。後者今年受到的沖擊更大。”盤古智庫高級研究員蔣寒告訴第壹財經。
從口號到現實的“活”
2018年，全國新房銷售額逼近15萬億元，再次打破歷史紀錄。但萬科作為龍頭房企，在當年的秋季例會上喊出了“活下去”的口號。郁亮解釋說，萬科是壹個有危機感的公司，這是壹個內部口號。
2021年，中國房地產市場規模再創新高，但“要活”卻突然不再是壹句口號，而是眾多房地產企業的真實寫照。就連經常與萬科並列為“三巨頭”的恒大，最近也陷入了資金鏈承壓的傳聞。
相對於擁有融資渠道和拿地優勢的頭部房企，中小房企的生存能力在當前形勢下更為脆弱。
據第壹財經統計，根據全國各級人民法院的公告，截至7月20日，今年提交破產文件的房地產企業總數已達203家，其中大部分以房地產開發為主，僅有少數破產企業從事房地產經紀和房地產信息咨詢業務。
目前，有可能進行破產重整的知名房企是原“重慶三強”協信集團旗下的協信源創。
協信曾將業務分為工業地產和住宅地產，協信源創是壹家專註於住宅開發的公司。7月初，該公司被債權人向法院申請破產重整，受理結果尚待法院公布。
去年4月，由於協信源創出現流動性困難，新加坡城市發展計劃(CDL)出資43.9億元，成為該公司最大單壹股東。然而，今年以來，面對協信源創的債務危機，CDL已經不再出手相助。在得知協信源創被債權人申請破產重整後，CDL表示已對協信源創投資的財務風險敞口采取限制措施。大股東的及時止損，使得協信源創的紓困形勢不容樂觀。截至今年6月底，協信源創及其子公司逾期債務本息達到6543.8+009億元。
壹些本身已經出現債務危機的房企日子也不好過，上半年業績預測為虧損，更是雪上加霜。
截至目前，a股120家上市房企中，已有近50家披露了今年半年報的業績預告，其中約45%的房企預告虧損，再創新高。今年有8家企業首次出現半年度預虧，5家上市房企出現預減。目前已披露預虧業績的21家上市公司，壹般都是中小房企。
去年債務違約的泰禾是目前預計虧損最高的房企。泰禾表示，經財務部門初步核算，上半年歸屬於上市公司股東的凈利潤為-165438+5億~-8.5億元。
泰禾2017年銷售額突破千億。去年流動性危機後，其業績由盈轉虧。去年其凈利潤虧損約50億元，而營收只有36億元。截至目前，逾期貸款已達445億元。
同樣負債累累、債券違約的新華聯，預計今年上半年歸屬於上市公司股東的凈利潤為-7.5億至-7億元，同比進壹步虧損。南國地產表示，預計上半年凈利潤將達到-4.3億至-3.5億元，同比虧損繼續擴大。
看起來，已經戴著明星帽子的*ST中地和*ST伊尹距離“摘星”只有壹步之遙——兩家公司都預告上半年凈虧損。其中，*ST伊尹預測2021上半年歸屬於上市公司股東的凈利潤為-3.7億元至-3.0億元。熊，前“寧波首富”，從事房地產開發20多年。他執掌的伊尹曾是浙江知名中型房企，現已進入破產重整程序。近期，由於重組債權人多次嚴重違約，半年業績巨虧，業內認為伊尹有破產清算和退市的風險。
行業洗牌下的出路在哪裏？
“中小房企壓力確實比較大。這種壓力和大房企不壹樣。大型房企涉足大排檔，害怕金融風險和社會問題。目前中小房企面臨的主要是拿地、經營和融資的壓力。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
集中供地後，資金充裕的國企、央企、大型房企拿地情況與資金實力較弱的中小房企形成鮮明對比。韓毅智庫認為，目前中小房企面臨“不拿地難以生存，拿高價地又怕影響轉型”的困境。本月20日，浙江本土小房企杜松將兩個月前在杭州第壹輪集中供地中以654.38+0.783億元競得的土地退還給政府，並損失5000萬元保證金，主要是擔心後續開發虧損。
土地儲備被視為房企擴張發展的生命線。“借力土地，沖千億，求上市”曾經是很多小房企擴張的標準模式。2017至今，至少有20多家房企從全國各地奔赴上海，在全國範圍內建立新總部、拿地。其中不乏成功人士。有的房企短短三年就實現了6543.8+000多億元的銷售額。但是這種發展模式已經過時了。
韓毅智庫認為，在“房住不炒”的基調下，調控政策持續收緊，各城市不斷出現補丁政策，阻斷投資需求以保持市場平穩運行。同時，遵循2020年三條紅線和房地產貸款集中度監管陣營，2021整體行業融資維持在較低水平，房企普遍面臨融資壓力。在此背景下，大中型房地產企業憑借資源優勢、資金優勢、運營實力等綜合能力，市場份額不斷攀升，而中小型房地產企業在資金有限的情況下，市場份額不斷被擠壓，項目也較為薄弱。
面對不可逆轉的趨勢，中小房企的出路何在？嚴躍進認為，研究後疫情時代新的市場機會，是中小房企謀求生存的重要邏輯。韓毅智庫認為，壹方面，中小房企需要根據各自優勢，積極與合作夥伴整合資源；另壹方面，要註重運營效率，加強戰略，避免盲目跟風進行業務多元化。
2021 2中小房企該如何生存近日，各大房企半年度業績預告陸續披露。Choice數據顯示，在已披露的41房企業績預告中，有18家房企已提前虧損，部分企業甚至虧損上億元。
年初以來，a股地產板塊走勢低迷，地產指數年內下跌16.5438+0%。港股上市房企也整體表現不佳，龍頭企業如融創中國、碧桂園年內跌幅超20%。
近壹半預虧增速放緩。
受政府調控政策影響，上半年房地產企業銷售不佳，下行壓力加大，房地產行業增速大幅放緩，部分房地產企業業績下滑。泰禾集團、新華聯、南國置業、嘉凱城、美好地產、*ST伊尹等公司凈利潤預虧金額超過3億元。
預計損失最大的是陷入債務重組危機的泰禾集團。業績預告顯示，上半年，泰禾集團預計虧損8.5億-11.5億元。值得壹提的是，本報告期虧損金額較上年同期有所下降。
近年來，泰禾集團的債務壓力不容忽視。據悉，為積極穩妥化解公司債務風險，泰禾集團已成立專門工作小組進行債務重組。但7月30日，泰禾集團再現債券違約，主要是受整體房地產環境下行影響，現有項目去化率下降，銷售預期出現波動。
作為老牌房企，新華聯同樣表現不佳，虧損面持續擴大。新華聯上半年凈利潤虧損7-7.5億元。新華聯回應稱，部分地產項目因疫情反復、市場環境等原因未能達到預期；部分已售項目未按計劃交付，無法結轉收入和利潤。
不過，也有房企實現了正增長。綠地控股營業總收入同比增長34.74%；奧園美谷已扭虧為盈，預計凈利潤4800-5800萬元。
從目前披露業績預告的上市房企來看，業績預虧和預減的房企中，以中小房企為主。隨著行業集中度的逐漸提高，房企競爭加劇。今年上半年，我國房地產調控次數頻繁，房企融資環境趨緊，中小房企資金端面臨挑戰，生存壓力加劇。
收緊信貸，增加現金流壓力
為了穩定房地產市場，今年以來，中央調控政策不斷升級。“三條紅線”從融資端約束房企投資擴張，房貸集中管理政策從銀行端控制資金流入房地產，集中供地從供給端改變房企拿地節奏。房企、銀行、地端三大主體共同努力，多措並舉，進壹步落實穩地價、穩房價、穩預期的目標。
上半年房地產融資監管審核不斷加強，上海、北京等城市相繼出臺政策嚴查商業貸款、消費貸款違規入市。業內人士認為，房地產行業金融監管持續加強，銀行信貸環境收緊成為2021的壹大特點。預計在房貸新規“三條紅線”的壓力下，房貸額度將被嚴格控制，信貸環境將繼續收緊。
隨著信貸環境的收緊，房貸利率開始企穩回升。自2021年2月以來，全國首套房和二套房貸款平均利率呈現明顯的止跌回升態勢。2021 5月，全國首套房利率為5.33%，環比上升0.02個百分點，同比上升0.01個百分點。
隨著房貸利率的回升，消費者購房壓力加大，房地產銷售下降，進而減緩了房地產行業的資金增長。國家統計局數據顯示，6月5438-6月，房地產開發企業到位資金102898億元，同比增長23.5%，增速收窄6.4個百分點，為年內國內貸款增速首次轉負。
諸葛找房研究中心專家表示，隨著國內房企融資監管的加強，國內貸款增速年內首次轉正。雖然7月RRR全面下調，但由於“三條紅線”疊加的房貸高度集中，對行業資金端的幫助有限，部分房企面臨還款壓力。後續房企還是需要追求銷售回款來加強現金流。
“不僅壹般融資渠道被嚴格監管，房地產所有非正規資金入口從表內到表外都被堵死，整個行業進入深水區。”據業內人士分析。
穩定的房企會主動減負。
今年上半年，房地產市場延續了去年底的熱度，部分城市甚至出現了升溫過快的現象。今年以來，從中央到地方的調控力度不斷升級。然而，在未來很長壹段時間內，“房住不炒”仍是主旋律。
諸葛表示，從地方層面來看，調控加碼的城市逐漸向熱點三四線城市和大都市擴展，熱度高的城市不排除多次加碼的可能。同時，二手房調控的措施會越來越多，推出二手房交易參考價格機制的城市會繼續擴大。此外，還將優化調整熱點城市第二輪集中供地規則，強化房地產與地產的聯動機制，繼續發揮穩定地價和房價的作用。
此外，房地產金融監管仍是重點。“三條紅線”和“房地產貸款集中管理”持續發力。房企整體融資環境持續偏緊，對金融監管的重視上升到了前所未有的高度。房地產去杠桿刻不容緩。更多房企也將面臨主動“減負”，追求高質量發展。