底價是最低的商業價值。在此基礎上，確定拍賣保護價和起拍價。最高應價低於保護價的，應當重新拍賣或者出讓。(海商法大詞典第41988頁)底價主要出現在《中華人民共和國拍賣法》中。第二十八條規定“委托人有權確定拍賣標的的保留價，並要求拍賣人保密。國有資產拍賣依法或者按照國務院規定需要評估的，應當由依法設立的評估機構進行評估，並根據評估結果確定拍賣標的的保留價。”第四十四條規定:“委托合同應當載明下列事項...；(三)委托人提出的保留價。”第五十五條規定“拍賣無保留價的，拍賣人應當在拍賣前予以說明。”拍賣標的有保留價的，當競買人的最高應價未達到保留價時，應價不生效，拍賣人應當停止拍賣標的的拍賣。"
可見，底價是標的物的最低商業價值，或拍賣市場中由第三方(房地產估價機構)確認的標的物最可能的成交價格，受強制快速變現因素影響，在不完全市場中形成，是相對於拍賣委托人的客觀價格；底價是拍賣委托人在底價的基礎上確定的，相對更具主觀性。
在第壹種性質的拍賣，即基於自願原則的拍賣中，拍賣人是拍賣標的的所有者，有權自行決定拍賣標的的保留價或最低商業價值。通俗地說，我打算就這個價格賣，低於這個價格就不賣了。此時，保留價就是底價。當拍賣失敗時，委托人可以降低他的保留價，因為最低商業價值是他自己決定的，他可以自己改變。在第二種拍賣即強制拍賣中，商業價值最低的保留價不能等於底價。這是因為:第壹，這兩個價格是由不同主體確定的，底價是由法定評估機構依法確定的；保留價由拍賣委托人即司法機關或清算組與債權人委員會在委托拍賣合同中確定。二、底價在評估報告有效期內，無特殊情況不得變更；很多拍賣為了成交可以下調底價，但不能低於底價。第三，底價的變更必須由法定評估機構根據變更後的條件進行評估；底價可根據市場和拍賣的具體情況在底價以上靈活確定。總之，房地產評估機構依法確定的拍賣底價，就是拍賣的最終底價，這是壹條牢不可破的價格底線。三、拍賣底價的法律地位房地產評估報告(其中最重要的壹部分是確定拍賣底價)作為價格鑒證文書，在訴訟中起到相當於司法鑒定、筆跡鑒定等專業技術鑒定的作用，具有專業性、權威性和嚴格的法律意義，即在沒有相反證據的情況下，法院可以據此作出判決。而這個判決會對當事人的利益產生最直接的影響。拍賣底價的法律地位還表現在以下幾點:1，拍賣底價是確定底價和起拍價的依據；2.拍賣底價不能隨意更改；3.拍賣失敗時，法院以物抵債是壹種選擇。這時拍賣底價就是還債價；4.拍賣底價的確定必須由法定的房地產估價機構按照法定程序完成。5.房地產估價機構在確定拍賣房地產的底價時，必須承擔法律責任。四。房產拍賣底價確定的幾個問題1？拍賣底價的法律地位對房地產估價機構和所有估價人員提出了更高的要求，即客觀準確地評估房地產拍賣底價。
2.不能簡單的給幾個折扣。我們必須按照房地產評估規範的要求，準確把握被評估房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響。從拍賣市場上拍賣底價標的物的最大可能成交價格來看，未能成交、成交價與底價的實質性偏離或多或少與房地產估價機構未能準確把握強制快速變現等因素對估價房地產公開市場價值的影響有關。3.盡可能收集房地產拍賣市場情況，認真分析拍賣價格、市場價格和拍賣底價之間的關系。以目前深圳的房產拍賣市場為例。壹般來說，住宅成交價總是高於拍賣底價，接近市場價，但寫字樓往往拍不到。沒人關心多套房子的整體拍賣。如果把它們拆開再拍，就能以高於底價的價格成交。這種情況說明壹種可能是機構沒有關註到拍賣市場，另壹種可能是整體拍賣，機構買入後再分批賣出，稅費大概10%，其他風險還在外面，讓機構投資者望而卻步。但我們也可以得出結論，不同用途的不動產拍賣，底價與市場價的差距應該是不同的；整體拍賣和零拍賣的拍賣底價應該是不同的，這有兩個結論。4.評估報告必須披露被拍賣財產的瑕疵，並在確定拍賣底價時予以考慮。涉及訴訟的不動產壹般都要經歷壹個查封、訴訟的過程，有的甚至長達數年；有的欠水電費、物業管理費；有些有租賃限制；有些涉及其他訴訟；有些人必須支付溢價，這影響了被拍賣財產的價值。評估報告必須披露被拍賣財產的缺陷，並根據影響修正被拍賣財產的市場價值，特別是拍賣底價，以保護競買人的利益。5.應當註意保護被拍賣財產所有人的利益。被拍賣財產的被補償人(通常是抵押權人)總是希望拍賣底價更低，以盡快變現，收回現金；為了盡快結案，司法機關可能也希望拍賣底價低壹些。此時，合理確定拍賣底價是為了保護被拍賣財產的權利人(敗訴方)的合法權益，特別是當被拍賣財產的權利人有其他財產時，其意義更為明顯。
動詞 （verb的縮寫）拍賣底價和實踐中的拍賣底價是1。目前深圳各級人民法院采取抽簽委托評估機構的做法，即由法院確定部分房地產評估機構為指定評估機構，每月召開兩次抽簽會議，抽簽決定具體案件的評估機構，評估機構不與拍賣行和原被告接觸。這種做法保證了評估機構能夠獨立、客觀地出具評估報告。在確定拍賣底價和拍賣底價的問題上，雖然廣東省高級人民法院已經下發通知，要求各級法院執行部門在評估市場價格的基礎上降低15個百分點確定第壹次拍賣的底價；拍賣失敗的，降低15個百分點，確定第二次拍賣的底價；如仍拍賣失敗，則以第二次拍賣的底價作為還債價，將不動產轉讓給勝方(債權人)。但實際上，絕大多數情況下，各級法院仍以房地產評估機構評估的拍賣底價作為拍賣底價。兩次拍賣仍不成功的，以拍賣底價作為還債價，房產轉讓給勝訴方(債權人)。房地產估價機構出具的估價報告，只確定房地產的市場價值和拍賣底價，而不確定拍賣底價(有些估價報告中提到的“拍賣底價”，實際上應該是拍賣底價)。拍賣底價由法院委托拍賣時確定。
2.目前的深圳房產拍賣市場，商鋪的拍賣底價壹般應該在市場價的60%-80%之間；住宅拍賣底價壹般應在市場價的7-8成之間；寫字樓和廠房的拍賣底價壹般應該在市場價的6-7成之間。具體應由評估機構根據實際情況確定。綜上所述，應正確理解房地產拍賣底價的確切含義，將其與拍賣底價區分開來，堅持其權威性和應有的法律地位，並在相關法律法規中予以確認，從而逐步使社會各界對房地產估價機構的權威性和法律地位有更深刻的認識。當然，這也離不開我們所有房地產估價機構和所有房地產估價師的共同努力。