探秘北京金融街高價學區房:每平米40萬。
環球時報記者倪好
北京西城區文昌胡同位於長安街以南，與長安街平行。它的長度只有300-400米，兩者之間的直線距離只有50米。胡同壹面是林立的現代化央企總部大樓，壹面是青磚平房，市場氣息濃厚。北京最貴的學區房就誕生在金融街南緣這條不起眼的胡同。34.1萬平米的天價記錄早已消失，取而代之的是40.1萬平米。
“天價”又被刷新了。
據此前媒體報道，北京西城區金融街文昌胡同的壹套平房，面積只有10平米，卻賣到了總價340萬，折合單價34萬，引起了網友的壹片驚訝。65438+10月13日，記者在文昌胡同進行了實地探訪。壹位專門做胡同平房買賣的經紀人唐賢告訴記者，房子交易是在鏈家做的。
新文化街與文昌胡同平行，鏈家地產新文化街店就在文昌胡同。壹位經紀人告訴記者，這套房子是2015年初賣的，是壹套10平米的房子，位於文昌胡同的壹個雜院裏。
近壹年過去了，曾經令人震驚的成交單價已經淹沒在市場中，其記錄已經成為歷史。上述鏈家經紀人告訴記者，目前類似2015的平房價格已經漲到400多萬、近500萬，這種掛牌交易總價低的小面積平房已經越來越稀缺。
記者還註意到，文昌胡同有很多垂直相交的二級胡同，每個小胡同裏都有很多大門，每個大門的院子裏密密麻麻都是小房間。鏈家地產中介告訴記者，每壹個鎖著的門，都是壹套房子。如果這套房子有獨立房，可以上市交易，不管是10平米還是5平米。
記者有幸看到壹家上市券商的平房，已經租出去，變成了壹個小飯館。位於文昌胡同的街邊，是典型的店鋪門面。狹長的樓裏擺著幾張桌子，總面積約10平米。經紀人唐先生說，平房的主人要價350萬，總價是目前這條胡同最低的。
占據文昌胡同幾乎壹半長度的是壹個外觀整齊、設施美觀的建築群。這就是著名的北京第二實驗小學。文昌胡同平房被炒到40萬天價，源於這所北京眾多經紀人中最有名的小學。
采訪中，不少經紀人告訴記者，“是北京最好的小學。”在很多關註學區房的消費者心中，它是北京最重要的小學。據官網介紹，實驗二小創建於1909，是壹所百年名校。學校擁有市、區學科帶頭人和骨幹教師103人，專任高級教師2人，高級教師26人，其中特級教師5人，博士、碩士研究生38人。
據鏈家工作人員介紹，其實更重要的是，從第二實驗學校畢業後，可以輕松進入北師大附屬實驗中學，該校屬於同壹個區域，屬於北京頂尖大學，而中學是上大學最關鍵的環節。
北京的高價學區房藏在文昌胡同的院子裏來源:環球時報北京的高價學區房藏在文昌胡同的院子裏來源:環球時報
稀缺的學區住房
名校效應和重視教育的傳統觀念催生了高價學區房的出現。另外，還有壹個重要因素，是“不可或缺”的，那就是第二實驗學校附近的房子真的很少。
據記者了解，鏈家新文化街店壹個月大概賣兩三套房子，每年大概賣二三十套。成交量看似不大，最重要的原因是房子太少。“實驗二小的學區範圍確實有限。除了文昌胡同，還有文華胡同和東鐵匠胡同，但是實驗二小的平房不多。這個學區只有六棟樓，總共1000多戶，每年只能賣出幾套。”鏈家經紀人說，“房子壹般交易周期是壹個月，快的話幾天就能完成。”“所以這個區域的房子永遠不會賣，也不會漲價。”
據記者了解，經過壹年的上漲，實驗二小片區的學區房房價已經從2015的單價9萬漲到了現在的14，平房單價漲到了40萬。
區域內名校眾多，使得北京最貴的學區房非金融街莫屬，其中實驗二小和紅廟小學最貴。
紅廟小學位於北紅廟胡同，與文昌胡同平行，但分別在長安街的南、北。也是百年名校。紅廟小學離金融街核心區較近，建築單價和實驗二小學區房差不多，1.4萬左右。該區域中原地產門店的工作人員告訴記者，金融街已經成熟，房源固定。紅廟小學學區只有13小區，大部分都是無意出售的本地居民。目前可售房源可能不到壹兩百套。
龍盛葉巍的壹位經紀人告訴記者，整個金融街去年可能只賣了300套左右的房子。他覺得金融街早就開發了，房子有限，少賣壹套。
西城區百年名校紅廟小學附近房地產公司的廣告招牌來源:環球時報西城區百年名校紅廟小學附近房地產公司的廣告招牌來源:環球時報
紅廟小學學區毗鄰金融街核心區來源:環球時報紅廟小學學區毗鄰金融街核心區來源:環球時報
天價房很難降溫
記者觀察發現，2015年，北京整個城區的學區房普遍漲了壹輪。被視為上漲催化劑的是2015北京市的“免試就近入學”政策。除了戶籍限制，還要求適齡兒童在學校所在區域有房產證。在這種背景下，“擇校”演變成了“選房”。
北京大蓮四方房地產經紀有限公司總經理楊少鋒在接受記者采訪時表示，北京的學區房壹直比較火熱，但在2015年出現了加速上漲的過程。他認為，這種現象背後的根本原因是土地供應太少，樓面價上漲，導致全年主流樓盤，導致樓市整體上漲。在這樣的背景下，學區房作為壹種稀缺資源，在更加註重教育的家長們的熱情下，迅速崛起。
楊少鋒認為，全世界的學區房都比普通住宅貴，即使在美國也是如此。中國學區房價高的根本原因是優質教育資源的均衡分配。
2015 165438+10月底，教育部表示考慮實施“多校劃片”。壹個小區會對應多個小學和初中，讓買了學區房的家庭不確定能上哪個學校，為學區房降溫。此外，北京市教委也開始實施各項改革措施，實現教育資源的均衡配置，給天價學區房降溫。
以北京實驗二小為例，在北京市區開設了多所分校，改變教育資源過於集中的局面。但在采訪中，大多數家長對名校分校並不“感冒”。我們學校的學區房價格和市面上的分校價格還是有巨大差距的。我們學區壹房難求，但是分校的學區不被重視。
2016年初，北京學區房最近成了家長們的熱點。在北京學區房的熱點區域西城、海澱、東城，大量家長正在準備或購買學區房。除了給孩子選擇好學校，人民幣大幅貶值，股市下跌帶來的家庭資產再分配沖動也是不可忽視的原因。
(以上回答發布於2016-01-14。目前的購房政策請參考實際情況。)
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