65438+2007年底，我家開店，百萬，還是二手。開發商租的，年租金7萬左右，比存銀行劃算多了。而且位置比較好，周圍有高架，地鐵在1000m以內。未來兩年，500m內有地鐵站，周邊有大型超市大潤發，甚至周邊很多樓盤，不缺人。個人感覺還可以。
個人認為選擇店鋪有幾點需要考慮:
1，交通可達性
交通是決定人流量的壹大因素。如果考慮開店，首先要看周圍有沒有地鐵、電車、公交。
2.人口密度
所謂人口密度，是指周邊居民區、工廠是否人多，是否有大型超市帶動人流。
3.它在黃金地段嗎？
到了黃金地段，地鐵站、醫院公交站臺附近的商鋪，人流會更多，風險會更小。
還要註意的是，商鋪有兩種，壹種是沿街居民樓改建的商鋪，既可以開店，也可以當房子住，另壹種是百貨商場的商鋪，只能當商鋪存在。想買商鋪，最好選第壹家。
“壹鋪三代”是老壹輩人留下的經驗，但今天由於經濟環境的變化和我們自身的偷換觀念，變成了“壹鋪三代”。
1，店鋪就行，尤其是家族傳下來的老店。
2.商鋪是商業地產。
今天的人主要對第二種感興趣。好像他們買個店就能收租養三代了。
如今因為房租不夠高，投資商鋪的收入不足以還貸。
同時，因為租金太高，店鋪也沒什麽賺錢的，有的三年後就租出去了，有的半年內就關門了。
其實如果商鋪自己買店，就算房價下跌，成本上升，恐怕壹家人也不會挨餓。
現在的小女孩不去購物。大家都是網購，中午點外賣。結果是商業地產價值下降，房價下跌。原本單純投資商業地產的人，不僅沒有獲得超額收益，反而損失了壹點點資產，這就是“壹鋪三代”的由來。
商業地產需要隨著商業環境而改變。很多商業區從賣貨變成了新品體驗店，也出現了很多健身俱樂部、健康文化中心等新型商業門店。但這樣的生意不壹定需要沿街的底層物業。
投資收益有壹個大致的範圍，包括三個參數:
1，壹般行業收益率
2、風險溢價
3、市場供求折扣
壹般投資收益如何？
從3%到30%不等，平均約為10%。但是這個不同的行業不好界定，我覺得可以和社會上的無風險收益進行比較。無風險收益是國債收益率和余額寶收益率。今天大概是3.6%，我們記為a，民間壹般投資的收益大多是2 ~ 4年的變化。
風險溢價。也就是高風險應該是高回報。
純房產投資沒有太大風險，所以收益達不到2年。以前商鋪租金收益大概是6%多壹點，接近銀行貸款利率。大約相當於1.5A，如果今天還用1.5A，那麽商鋪的年租金應該是房產價值的5.4%。
市場供求
由於網店的沖擊，商家對店鋪的依賴度下降，再加上經濟大環境不好，大部分店鋪沒有擴張的欲望，反而需要減少。
但是，世界上還有很多商店。尤其是前幾年，新建了壹大批商鋪，高價出售。
供需矛盾導致現在商鋪租金打折，有的地方租金只有房價的3%。
從交易的角度來看，如果市場租金下降，那麽商業地產的二手房在出售時，新獲得的業主會維持1.5A的租賃價值，購買價格會有所降低。如果新業主以六折購買，他未來的租金收益將回到5%以上。這就是房租漲跌對房價漲跌的影響。
現在的情況是好商鋪的投資門檻越來越高，已經不是閉眼隨便買的時代了。也許好店不能像以前壹樣“壹店養三代”，但是“壹店養壹代”是綽綽有余的，但是目前差店很多，淪落為“壹店養三代”也是情理之中！
所以投資商鋪要擦亮眼睛，看地段，看好回報率和未來投資前景進行布局！
從我投過的兩套商鋪來看，我覺得壹線城市，二線城市的中心，符合7%以上回報率的商鋪才是合格的好商鋪！原因很簡單。商鋪本來就是壹種看回報率的投資，而不是看產值的增值率。因為商鋪高昂的交易費用註定了升值收益低，看租金回報率才是投資價值！
目前市面上理財壹般能達到6.4%左右，通貨膨脹率7.5%左右，所以商鋪投資回報率必須保持在7%以上，接近或超過通貨膨脹才勉強及格！！
1.妳壹定要能關註餐飲，因為現在電商沖擊很大，但是餐飲和體驗消費還是離不開實體，所以能關註餐飲的店鋪會直接決定妳的出租率和租金回報率的因素！
2.壹樓沿街商鋪，從出租率和租金回報率來看，地段好的商鋪會比相對差的商鋪更受歡迎！買店不比買房。有時候差十米，甚至壹層樓的價格都是天壤之別！
不要以包租的形式買店鋪，這裏面的貓膩太多了！
4.買家附近的店，比較方便管理，有問題可以第壹時間到！
5.盡量不要買商場和商店。如果壹定要買，記得買有實力的大品牌！否則很容易成為“鬼城”！
我不這麽認為。以我居住的上海為例。幾乎街上所有的商店都租滿了。如果有的商鋪還是空置的，壹段時間後租出去的概率也很大！
另外像日本這樣的發達國家也是殺電商的，所以電商的沖擊很強，但是不可能取代實體的地位。十年前，電商沖擊實體。誰能保證10年後實體不會卷土重來？
所以我覺得如果妳有壹定的資金儲備，面前有壹套合適的好的商鋪，就可以投資了！因為投資的初衷是:嗯，東西現在被大多數人看不起，覺得不值錢，但是以後大家都會覺得它值錢。在這之前，妳得先學會布局！
到了八九十年代，由於物資和商品的匱乏，對商品的需求，無論是工廠產品還是日常需要，都呈現出突然增加的“爆炸式”狀態。
當時沿街店面成為“搶手貨”，也有“搶即賺”、“壹鋪富三代”之稱。當然，這也得益於特殊時代日常生活需求驟增的背景。尤其是商人，沒有店面，很難妥善管理自己的生意往來。
但是到了20世紀，隨著互聯網時代的到來，這壹切都變了。互聯網已經滲透到千家萬戶，電子商務也逐漸被人們接受和認可。“足不出戶全國買”成為焦點。
當然，這種新模式也影響著商店的業務和價值。在過去，購買商品時，無論是批發還是零售，買方都必須親自去商店或請人幫助購買。所以在那個年代，人口聚集的地方，客流量最大的最低點，商鋪的價值就越大，甚至壹年就能賺回壹個商鋪。
所以在巨大的商業利潤面前，有“壹鋪養三代”的說法。
雖然電子商務已經滲透到人們的生活中，但是店鋪生意已經開始從“巔峰”跌落，生意逐漸被電子商務瓜分。而這種網購方式也逐漸被人們所喜歡，甚至還開創了“雙十壹”購物節。光棍節變成剁手節。
在電商“足不出戶買遍全國”甚至現在發展到“買遍全球”的大背景下，店鋪的實際價值和作用越來越低。原來的“壹鋪三代”，逐漸被投資商鋪的投資人改成了“壹鋪三代”。
那麽，商鋪投資是不是徹底冷淡了？
個人認為商鋪還是有機會的，但是如果要投資的話，需要謹慎。
第壹，商鋪雖然價值降低了，但還是有價值的。
電商時代到來後，商鋪的價值確實降低了很多。特別是很多顧客已經習慣了網購，使得店鋪的營業額下降，店鋪的生意也減少了。
然而，為什麽很多店鋪在20年的電商時代後依然生存？是因為有些店鋪的特色價值是電商無法替代的。
當然，在這種背景下，雷軍首先提出了“新零售”的概念，後來馬雲談“新零售”時，才得到廣泛認可。
就是把線上數據的優勢和線下體驗的優勢融合起來，線上線下融合，提出“新零售”的變革。
所以，雖然商鋪的價值在電商時代已經越來越低，但還是有價值的。而這種價值是電商無法企及的。
比如電商的優勢，有速度、足不出戶、呈現、信息、簡單體驗、數據的優勢，但它沒有體驗的優勢。商店怎麽樣？直覺的，經驗的，交流的。
店鋪的優勢是有價值的。
既然有這個價值，就不能說商鋪投資完全冷淡。重要的是如何整合線上的數據和信息，再結合線下店鋪的體驗，更好的呈現品牌和服務。
所在城市是三線城市。通過了解，市場上100平米的商鋪總價大概在200萬到500萬，不同區域價格不同。但100平米商鋪的租金回報率約為2%-5%。
而市場理財產品中低風險等級的年收益率是多少？3.5%-5.5%的水平。換句話說，投資商鋪的年收益率其實和市面上的低風險理財產品差不多。
那麽，未來的樓價會漲還是會跌？從我國房地產價格的規律來看，未來三到五年房地產價格很難出現大幅上漲。
房地產價格的規律總結為“快速上漲，長期高位橫盤”怎麽說呢？2009年和2010年，房地產價格大幅上漲，隨後限購限貸來襲，壹定程度上抑制了房地產交易，交易量減少，需求減少。當然這種方法也是有效的。
從2011到2015，房地產市場價格沒有大的波動，呈現“高位橫盤”。
2016和2017期間，房地產價格再次大幅上漲，始於二線城市，終於席卷全國。當然，限購限貸會再次降低成交量，減少需求。而且壹方面會增加房地產的供應，另壹方面會增加公租房和產權房。
在多重影響下，房地產市場價格在2018企穩，呈現“高位橫盤”。
從房地產價格的走勢特征來看，未來三到五年內，房地產價格很難持續大幅上漲。較大概率是“高位橫盤”。
不僅目前年化收益率低，未來幾年也不存在漲價的可能性和空間。所以，如果以投資為目的購買商鋪，需要謹慎。
如果是為了自己的需求和使用呢？如果是這種情況，投資商鋪還是不錯的選擇。畢竟是自己用，能最大化利用。
首先我們來分析壹下壹般的商鋪都是租給誰的。商鋪租賃的企業壹般有幾類，服裝店、餐廳、便利店等。這些店鋪也是對電商沖擊最嚴重的行業。比如我們先是在天貓和淘寶買衣服，後來包括外賣等。這些基本上和互聯網息息相關的企業都累了。
租商鋪最多的企業就是這樣的企業。但隨著這些企業經營困難，收入減少在高租金面前自然難以為繼，所以這也是很多商鋪難租(低租金)的原因。
很多人把電商和互聯網的沖擊當成生意不好的原因。我困惑了很久。真的是這樣嗎？我個人認為，其實電子商務和互聯網只是無限擴大了國內壹些傳統企業的壹些弱點。試想壹下，如果沒有電商和互聯網，妳會知道壹件衣服可以比實體店便宜壹半嗎？妳知道七天無理由可以退款嗎？妳知道可以先評估付款嗎？不會吧！！！只能說互聯網和電子商務放大了過去中國很多企業(主要是壹些小型零售企業)的壹些經營弱點。但是，不得不說，很多小企業無法適應這種新環境，自然會有很多破產或者經營失敗。
現在很多城市的商鋪都是用來投資的，很難用租金來彌補房貸。簡單算算，以普通二線城市為例。目前二線城市的商鋪價格在3萬左右，那麽100平米的商鋪需要300萬，除去50%的首付，還需要1.5萬，然後需要按照基準利率(商鋪十年貸款)按月還房貸，二線城市的商鋪租金基本在65438左右。46536.66666666666
第壹，大部分城市的商鋪空置率相當高。統計顯示，大部分二線城市的商鋪、寫字樓空置率都達到了30%以上。這意味著除了成熟商圈，至少有30%的商鋪不會被租出去。壹般來說，壹個成熟的商圈要3年左右才能成型。
第二，就像房屋投資壹樣，商鋪投資也需要謹慎。看過我文章的朋友都知道，我的觀點壹直是剛需可以買，有自己的需求，至於投資，不建議。
今天只是地產商的廣告口號，是地產商挖的坑。如果妳跳進去，妳會被困住。
據統計，中國房地產總價值已達65萬億美元，折合人民幣450萬億，比美國、日本、歐洲的房地產總價值還多。真的是不可想象。
如此巨額的財富是怎麽來的？完全是炒出來的，壹點含金量都沒有。房產成了為數不多的投資標的，壹堆堆磚瓦奇妙地成了金融工具，壹發不可收拾。
房價之高，泡沫之大，已經遠遠超出了人們的承受範圍，居者有其屋成為很多人的夢想。
尤其是商業地產，因為更適合投資和投機，所以房價沒有最高，只有更高。同時也刺激房地產開發商不斷加大投資，造成商業地產嚴重過剩。很多花光所有錢買商業地產的人都陷在其中。壹店三代，變成了壹店三代。主要原因如下:
1.商業地產嚴重過剩，導致租金越來越低，投資和收益極不匹配。
商業互聯網取代傳統商業，導致傳統商業難以經營，商鋪難以出租。
3.經濟處於下行周期，各行各業都不景氣，人們收入普遍降低，導致消費受限，商鋪出租更是難上加難。
這種情況何時結束，不得而知。消化這65萬億美元的房地產，可能需要兩三代人，甚至四五代人。可能被坑的不只是三代！
第壹，線上代替線下，商業價值嚴重縮水。
我不認為商鋪完全沒有投資價值，只是投資風險很大。
如果是黃金地段的商鋪，人流量大，商業氛圍非常濃厚，我建議妳長期持有，因為月租過度，好的商鋪等於退休教師的養老金，會長期為妳提供租金，沒必要租好的地段。而且，商鋪雖然說只有50年的使用年限，但其實和樓盤壹樣，50年後核心區就不存在了？比如上海的南京路！南京的東街口風景名勝區等等。
但其實好地段的商鋪有價值的區域早就被有識之士買走了，這是很多年前的事了，因為中心區好地段的這些商鋪早就建好了。
但是為什麽商鋪風險高呢？意味著壹個好地段的商圈早就被瓜分了，但商業地產的開發卻在持續，並向城市外圍擴張，這些地段的商鋪價值值得懷疑。如果在人流量不大的新商圈買壹個很難租到的商鋪，基本就是吃螃蟹的人了。這個商圈壹旦租不出去，妳每個月除了交物業費就沒有收入了，所有的資金都被困在這裏，而且在這樣的地段。基本上就成了捕手。而且新商圈由於網購的影響，發展起來比較困難。小心點。
地段好的優質商鋪，如果有閑錢，價格好，可以買租，也是資產不斷保值的策略。如果限制他們買房，他們就買不了。
“壹鋪三代”的紅利時代過去了，但不是“壹鋪三代”。但是投資商鋪和買股票差不多，贏面不是很大，不可能不虧不賺。
其時代背景是電子商務的蓬勃興起和發展，這是誰也無法預見的。電子商務徹底顛覆了傳統商業模式，影響了商鋪投資。開放者大量建設的沿街或地鐵商鋪，稀釋了商鋪的含金量，使其如同a股市場的新股壹樣供過於求。
遺憾的是，目前仍有壹批投機資金在炒作a股市場的新股。但是新建的商鋪不壹定能馬上租出去；各個開發商承諾的“章程”，可能頭幾年還不錯。如果商業環境出現負面變化，在附近建設新的城市綜合體等。或者因為城市規劃削弱了商鋪的市場，投資者可能會面臨租房的麻煩。
但是，當電子商務發展到壹定程度，也會遇到天花板。現在電商獨角獸公司把目光轉向線下銷售；面對面的傳統商業仍然有其獨特的生命力，在世界發達國家也是如此。
投資商鋪要把單純的投資升級為平行租賃、合夥經營；或者買單間獨棟商鋪，萬壹整個商場租不出去，會給個人集體帶來麻煩。
未來投資商鋪，更考驗投資人的眼光；看其是否對當地城市發展規劃有事先了解。對投資者的思路和格局要求更高，平時多做功課了解市場行情，商鋪還是可以投資黃金的。
最後提醒投資者，很多事情都是不可預測的。比如拆遷、城市改造導致的商鋪貶值等。，就像買股票踩業績地雷。運氣不好就沒辦法了，所以投資者壹定要有心理準備，對各種風險要有容忍度。
(滿滿的幹貨~)首先要說的是，商鋪和商業地產是不同的概念。
商鋪壹般指臨街或商業市場的物業，而商業地產也包括寫字樓、車位委托的物業，如商場物業、旅遊地產等。與住房不同，兩者多為投資性房產。
由於電商和經濟的影響，壹直在追棒的店鋪終於降溫了。想必做過租客的老板都知道，簽合同的時候至少要按季度交，而且還要約定轉讓費的年遞增率。轉讓的時候，房東要同意把轉讓費壹個壹個分掉，否則幾千的投資就白費了。
更有惡心的商場，眼紅生意好的老板，三五年合同到期也舍不得挽回人氣。他們應該繼續經營，續約的時候白白交轉讓費，否則無論如何也租不出去。逐年上漲的房租真的是壹輩子的投資，“壹鋪富三代”不是空穴來風。
江陽老板娘陳接手房子還債。1988年，她在大山坪買了壹套50平米的商鋪，不到兩萬元。三年，她拿回了自己的資本。到2010，市值300萬，還不算年租金近10萬。
但隨著房地產市場的降溫，相比剛需人群，商鋪投資遇冷。特別是三四線城市，集聚的貿易中心，XX市場，造成了供過於求。定位錯誤，消費水平低，明明壹個小縣城，卻要建幾萬平米的商貿城，號稱壹個省最大，而且通常都是有錢人在市裏或者省會掛牌購買。
開發商急功近利，不管以後有沒有生意，都想盡辦法投機。買店鋪不是買白菜。需要考慮的問題很多，但是需要大量的資金，而且是50%的首付。
很多中小投資者，由於缺乏第壹次買房的相關經驗，認為買房比存款保險好，卻不知道它與存款、國債保險不同，是對風險投資的高要求。
高房價的日子，買就是賺，壹旦市場疲軟降價，被開發商忽悠的購房者的苦日子就開始了。尤其是貸款多的人，壹旦租不出去，或者租金縮水，還貸壓力會很大。(不用擔心租船，裏面坑更大)
購物者面臨的問題是賣不出去(很多連體店產權糾紛復雜，但街邊店比較好)，租不出去，貸款利息高，喘不過氣來。經過多年的努力，能改變如此艱難的局面，也算是“三代壹店”了。