操作鏈接1:成功邁出投資第壹步。
第二個操作環節:可行性研究的誤區及對策
第三個操作環節:房地產可行性研究的戰略分析
步驟4:設計壹個成功的可行性研究過程。
第五步:寫壹份優秀的可行性研究報告。
操作六:如何協調可行性研究的投資預算
第七步:從全局出發進行可行性研究。
使用指南
可行性研究通常是指著哪裏打，先射箭，再畫靶心的遊戲。中國房地產發展的階段性限制導致市場存在很多不確定因素，項目的成敗也有很大的回旋余地。所以，最危險的是，可行性研究只成為壹種說辭。《房地產可行性研究實用操作手冊》從實用的角度總結了房地產可行性研究的要點和程序，並將其納入整體戰略設計。
操作鏈接1:投資成功的第壹步。
1.私人房地產可行性研究透視
房地產開發項目可行性研究是在投資決策前，對擬開發項目進行全面系統的調查分析，運用科學的技術評價方法，獲得壹系列評價指標，最終確定項目是否可行的綜合研究。
壹般來說，可行性研究是以市場供求為基礎，以資源投入為限制，以科學方法為手段，以壹系列評價指標為結果。它通常要處理兩個問題:
首先是確定項目在技術上能否實施；
二是如何實現最佳效益(主要是經濟效益)。
從房地產項目開發的實際情況來看，單從施工技術上來說，壹般沒有壹時半會兒突破不了的大難點。無論是大跨度橋梁還是超高層建築，如楊浦、南浦大橋，420米88層的金茂大廈，468米的東方明珠，都是很好的證明。可見，關鍵在於投資回報，即能否取得最佳的經濟效益，同時兼顧社會效益和環境效益。
2.項目投資是第壹制勝法寶。
在房地產項目實施之前，必須進行投資可行性分析。在這個階段，可行性分析是為了解決壹個具體項目成功的可能性。當然，壹個投資方案有可能成功，或者可行，並不代表這個項目合適。——壹般情況下，可行性分析不僅要研究壹個方案，還要同時研究幾個方案。有時幾個方案可能是可行的，有吸引力的。為了從多個可行方案中選出最優方案，科研人員只能在可行性分析的基礎上綜合考慮市場、資金、風險等問題，綜合評價合理選擇。可行性研究，至少可以準確回答這三個問題:
這個項目是否可行？
如果可行，可行到什麽程度？
c、如果投資，妳可能遇到的最壞情況是什麽，妳應該為此做什麽打算？
第三個操作環節:房地產可行性研究的戰略分析
分析角度壹:社會經濟環保對房地產市場的影響
房地產行業不是壹個孤立的行業。這本書在很多地方強調，把房地產業當成國民經濟的“灑水車行業”是錯誤的。這不僅僅是壹個說法的問題，而是壹個基本的認識問題:是房地產業帶動了國民經濟的發展，還是國民經濟的增長帶動了房地產業的發展？如果把這個問題顛倒過來，對形勢的判斷就會出現根本性的錯誤。政府和企業都會導致“先人後己”的決策傾向比如90年代初的海南、惠州、北海等地，房地產業的畸形擴張和大起大落都是忽視當地國民經濟發展、主次顛倒、沒有把房地產業擺正位置的後果。
分析角度二:地方政府行政行為對市場的影響。
壹些地方政府的城市規劃和規劃控制水平直接影響當地的房地產開發。眾所周知，在城市規劃和管理較好的張家港市和江陰市，房地產開發壹直處於相對穩定的狀態。先進科學的規劃，有效的規模控制，嚴格的規劃管理，避免了這兩個城市房地產開發的盲目和壹哄而上。本著壹塊配套，壹塊開發，壹塊管理的原則，這裏的住宅市場基本不存在供過於求的情況，所有樓盤的預售結果都很好。相比之下，許多城市的土地出讓規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，導致土地投機嚴重，商品房供應過多，市場價格大起大落，地方政府規劃管理不當，給開發商帶來了巨大風險。
分析角度三:街區環境對房地產營銷的影響。
古北新區不是上海市中心。為什麽樓價這麽貴？原來，自上世紀80年代以來率先開發的上海第壹個外貿區——虹橋開發區，隨著越來越多的外商進駐辦公，自然成為外商買房或租房的主要對象。該地區遍布豪宅，居民多為港臺同胞和外國人，因此成為名副其實的上海外國人居住區。這使得古北新區享有很高的知名度，自然形成了獨特的社交圈和生活社區。該地區的建築質量還不錯，有很多願意花大價錢的需求者。所以價格和房租壹直在穩步上漲。進入1996後，這個小區房價雖然有所下降，但依然是全國最貴的地方。
從古北新區的例子可以看出，房產的價值似乎並不完全取決於建築本身的檔次和質量，還取決於周圍的鄰裏環境。正是因為虹橋開發區的發展，才有了古北新區高尚住宅的需求，虹橋開發區和古北新區之間明顯存在功能互補關系。街區功能是實現房地產市場價值的外在動力。
投資者自身情況調查
1，檢驗妳的經驗
隔行如隔山，隔山買牛難。任何公司都不可能投資到自己完全不了解的領域，房地產投資也是如此。即使是房地產行業有壹定資質的企業，如果公司以前在市區開發寫字樓，現在目標投資對象是郊區別墅，是否可以考慮？那要看公司管理層有沒有有別墅開發經驗的人才，否則還是謹慎為好。當然，事情不是絕對的。當妳覺得“經驗”的風險也值得冒的時候，妳就不用再去多想這個問題了。
2.檢查妳的投資方法。
由於企業背景和實力不同，房地產投資企業的項目投資方式也不同。可能妳的企業永遠不會租壹棟樓來獲得長期回報，而是建壹些賣壹些，甚至是通過預售來開發，所以對於那些適合長期發展的項目，適合長期投資的領域，妳要三思而行。有時候壹個好項目到了壹些房地產企業手裏就成了臭狗屎，想扔都扔不掉。
3.檢查妳的融資能力。
每個房地產項目的開發都會遇到借貸和融資的問題。問題是妳的借貸渠道和融資渠道是否可靠。如果項目建到壹半，妳的後續資金沒有提供，那就要命了。我見過很多這樣的事情:壹個建了壹半的項目，因為沒有後續資金，停工了兩三年，前期成本漲了壹半，所以就算建起來了，也根本沒有利潤，明顯是虧本生意。分析角度四:投資人自身條件對營銷的影響俗話說“貴在自知”。房地產開發商在進行項目分析時，不可能不分析自身條件。壹個公司不可能開發各種項目，承擔各種風險。所以在考察壹個地區或者壹個項目是否值得投資的時候，也要權衡公司是否適合投資那個地區。
第四個操作環節是成功的可行性研究過程。
步驟壹人員安排組合
項目中的人數負責項目成本和時間。
註冊房地產估價師
造價工程師
市場研究和分析人員
經濟分析師
生產者
社會學、環境和其他專家
步驟b:市場分析
壹、宏觀因素分析
當房地產開發商計劃在壹個國家的某個地區投資時，首先要考慮的是這個國家的宏觀因素，如政治、經濟、文化、地理、風俗和宗教信仰，以及地區沖突或戰爭的可能性。
B.區域因素分析
總的來說，國內與項目所在地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在。僅研究其宏觀因素是不夠的，還需要分析項目所在地區的因素。這是因為:第壹，宏觀經濟對區域經濟的影響是不同的，對壹些地區影響大，對另壹些地區影響小；其次，受宏觀經濟影響，區域經濟發展存在“時滯”現象。宏觀經濟現狀對區域經濟發展產生影響往往需要很長時間。有的地區反應快，有的地區明顯滯後，投資時必須考慮；第三，三國特定的區域經濟使得部分區域經濟或多或少受到宏觀經濟波動的影響，甚至形成了與宏觀經濟走勢相反的趨勢。中國的經濟特區、自由工會和保稅區對國際資本的依賴相對較小。即使在中國宏觀經濟調整期間，國內資金緊張時，其國際資本受影響較小，這些領域的項目受影響也較小。
C.微觀市場分析
對擬投資項目所在區域房地產微觀市場的分析可分為以下兩部分:壹是對擬投資房地產市場的分析，二是對與投資項目同類型房地產市場的分析。
步驟c:市場預測