房地產是壹個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建築物與土地***同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建築物依附土地而存在，與土地結合在壹起。房地產項目設計流程前期(決策期)：由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；中期(實施期)：由施工圖設計到入夥——重在執行；後期(運營期)：入夥後到房屋拆除——重在服務,重在總結反饋。房地產開發基本原則是指在城市規劃區國有土地範圍內從事房地產開發並實施房地產開發管理中應依法遵守的基本原則。依據我國法律的規定，我國房地產開發的基本原則主要有：開發原則依法在取得土地使用權的城市規劃區國有土地範圍內從事房地產開發的原則。在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地產開發的前提條件，房地產開發必須是國有土地。我國另壹類型的土地即農村集體所有土地不能直接用於房地產開發，集體土地必須經依法征用轉為國有土地後，才能成為房地產開發用地。城市規劃的原則城市規劃是城市人民政府對建設進行宏觀調控和微觀管理的重要措施，是城市發展的綱領，也是對城市房地產開發進行合理控制，實現土地資源合理配置的有效手段。科學制定和執行城市規劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設，指導城市有序、協調發展的保證。統壹原則堅持經濟效益、社會效益和環境效益相統壹的原則。經濟效益是房地產所產生的經濟利益的大小，是開發企業賴以生存和發展的必要條件。社會效益指房地產開發給社會帶來的效果和利益。環境效益是指房地產開發對城市自然環境和人文環境所產生的積極影響。以上三方面是矛盾統壹的辯證關系，既有聯系，又有區別，還會產生沖突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進行綜合整合和管理。綜合開發原則應當堅持全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。即綜合開發原則。綜合開發較之以前的分散建設，具有不可比擬的優越性。綜合開發有利於實現城市總體規劃，加快改變城市的面貌；有利於城市各項建設的協調發展，促進生產，方便生活，有利於縮短建設周期，提高經濟效益和社會效益。符合政策原則國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的原則。國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃是指導國民經濟相關產業發展的基本原則和總的戰略方針，房地產業作為第三產業應受國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的制約。
法律客觀：開發項目手續流程壹、開發合同。辦事依據：《工程建設管理服務規範》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。時間：取得土地使用權證，規劃申定後。提交：1、可行性研究報告;2、資質證明文件;3、房地產開發項目審批書;4、土地手續(土地證或土地拍賣方案及成交確認書);5、經規劃部門認定規劃平面圖、定位圖、豎向圖、管線圖;6、前期物業管理合同(協議);7、相關規費繳納證明8、項目開發資金監管協議。發放：開發合同，項目手冊。二、開發經營許可證辦事依據：《工程建設管理服務規範》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。時間：取得開發合同後。由房管分局審批後報市局辦理。三、單體工程審查辦事依據《城市房地產開發經營管理條理》、《山東省城市房地產開發經營管理條理》。時間：簽定開發合同、規劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查後，建設工程規劃許可證前。提交：1、當年計委計劃批文;2、單體工程建施圖(圖紙審查中心審查過的);3、建施計劃書及投資計劃書;4、開發合同、開發經營許可證。發放：單體工程審查表。四、預售許可證辦事依據：《城市房地產開發經營管理條理》、《城市商品房預售管理辦法》《山東省商品住宅質量保證和使用說明書試行辦法》。時間：單體工程建設投資達到四分之壹，已取得施工許可證。提交：1、營業執照：2、資質證書、開發合同、開發經營許可證;3、土地使用權證或合法用地文件;4、建設工程規劃許可證;5、開工許可證;6、單體工程審查表;7、施工合同;8、工程施工進度計劃;9工程建設投資25%以上證明材料;10、商品房預售方案;11、備案回執單;12、平面圖、樓房表;13、商品房預售資金監管協議;14、《商品房住宅質量保證書》、《使用說明書》。發放：預售許可證。五、房地產開發項目竣工綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件。辦事依據：《城市房地產管理法》、《山東省城市新建住宅及配套設施建設與交付使用管理辦法》。時間：規劃、綠化、質檢驗收並合格後、房屋初始登記使用前。提交：1、開發項目綜合驗收申請;2、開發項目竣工圖紙;3、單體工程審查表;4、規劃、綠化、質檢驗收合格報告;5、物業管理落實情況報告。發放：綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件。六、房屋初始登記時間：綜合驗收(分期綜合驗收)後。提交：1、土地使用權證書或合法用地文件;2、建設工程規劃許可證;3、建設工程開工證明;4、建設工程竣工驗收證明;5、幢層戶平面圖;6、房屋初始登記申請表;7、聊城市房屋調查表;8、營業執照復印件;9、綜合驗收(分期綜合驗收)證明文件。發放：房屋產權證。七、轉移登記時間：辦完大證，購房合同需備案後。提交證件：1.身份證復印件，2.購房合同，3.聊城市房屋調查表，4.購房發票，5.契稅發票，6.商品房移交結算協議書，7.房屋轉移登記申請、審批書，8.測繪發票，9.維修基金繳款證明。發放：房屋產權證。