1，售樓處計劃控制
售樓處是最重要的三重道具，需要先展示。
(1)營銷:
三寶集資:核心明確建築面積(前後場)、裝修風格、標準化還是創新、造價標準(軟裝和硬裝標準)、內部空間布局要求等。
沙盤制作單位的確定，沙盤制作，沙盤安裝:有些沙盤比較大，要充分考慮制作周期。
(2)設計:
基礎及框架結構圖、正負零以上施工圖(含建築、結構、水電)、立面方案(主材、工藝、效果圖)、立面施工圖、售樓處精裝施工圖、景觀施工圖。
(3)成本:
總承包模擬清單、立面模擬清單、景觀清單、售樓處精裝清單。
(4)招聘:
主要施工單元標定、立面單元標定、景觀單元標定和精裝單元標定。
(5)工程:
開工、樁基施工(如有)、主次結構施工、立面施工、景觀工程、精裝修工程、軟裝布置、保潔、聯合驗收、開業。
2.樣板房
(1)臨時樣板房:比較簡單。營銷資金，明確戶型、套數、標簽；設計並發布精裝施工圖和軟裝方案；完成精裝清單和軟清單的成本；招募並確定精裝和軟裝單位；搭建臨時樣板房框架，完成精裝修工程、軟裝、開荒保潔、聯合驗收，最終對外開放。
(2)實體樣板房:先建主體比較難。選好樓層房號後，為了避免二次施工，水電最後都提前安排好了。在臨時樣板房的基礎上，控制節點增加主體施工。
3.聯合驗收
三寶是項目對外展示的窗口，必須經過公司相關條線共同驗收後才能對外展示，避免質量不佳帶來的風險。參與聯合驗收的部門主要有設計、營銷、工程、運營、客服等。，並且每條線都會單獨打分，保證產品設計有很好的還原度，沒有明顯的產品缺陷，質量達標，風險可控，對外發布的信息壹致。壹個成功的三寶是項目成功的開始，不僅促進了銷售，還實現了車型先行，提前錘煉了品質，為項目的整體品質打下了堅實的基礎。
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三寶方案確定後，設計壹般優先提供大體符合招標要求的圖紙，以便列出造價，采用招標。由於三寶要求速度快，質量高，壹般直接采用常用的合作單位，以保證合作順利，保證質量，壹般采用邀請招標，直接委托，快速標定。
三寶涉及的主要單位有:售樓處主體施工單位、售樓處立面單位、示範區景觀單位、精裝單位、智能化單位、消防單位。
對於創新型或高端豪宅項目，壹定要特別註意提前開標，尋找有類似施工經驗的單位，以保證質量。中標時，不要盲目追求低價中標。以前有些單位往往是第壹次合作，看似價格低廉，但實力有限。最後他們也不能進步，還是要給他解決各種問題，消耗管理精力。
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明確了三寶的選址、範圍、標準、方案、材料後，成本部門就可以計算出更準確的成本。三寶的花費不是壹筆小數目，從1.2億到7.8億甚至上億的奢侈品人都有。
為了反向控制對營銷資金無止境的需求，盲目追求完美，三寶的成本壹般會劃分為責任成本，成本責任如果暫時不能再用，就歸入營銷費用。在營銷費用總額的控制下，營銷條線壹般會考慮三寶費用的實用性。畢竟這個分配太多的話，會擠占其他科目的營銷費用。
根據面積和標準，可以簡單計算出費用。為了更深入的控制成本，需要研究材料和工藝，盡量把錢花在刀刃上，在保證效果的情況下，保證成本最低最好。
三寶部分正在臨時建設或改造中，在計算成本時需要提前考慮本次拆除改造的成本，以免遺漏任何壹項。壹些臨時建築或軟裝或景觀樹小品等。，應考慮後續二次利用，盡量保留原有功能，減少改造量，節約成本。有些設計造型或材料過於創新，成本過高或交貨期長，需要分析客戶的敏感點，在滿足效果的情況下考慮是否優化。在計算樣板房成本時，要特別註意樣板房的贈送空間，比如儲藏室、夾層等等，不要錯過。
在分析三寶成本時，需要區分永久成本(即未來可以交付的)和沈沒成本(即未來不能交付的)，優先考慮實體減少臨時設施，可以減少沈沒成本和項目總成本。永久費用最終花完之後，可以反饋給業主。
(1)三寶開業前的風險調查
三寶是項目質量的典範代表，是客戶了解和接觸項目的重要渠道。三寶呈現的各種文章、事物、信息都需要仔細審核，確保正確無誤，讓客戶所見所聞即所得。壹般企業會在三寶開業前組織聯合檢查，系統排查風險。
1.組織方式:壹般在開業前7天由營銷牽頭組織設計、工程、客服、法務、運營、物業的聯合檢查。
2.關鍵檢查項目:
(1)沙盤模型:建築、高度、朝向、立面、設施設備、綠化景觀、不利因素、周邊道路、配套設施、建築物等。
(2)紅線內外的不良因素:噪音、輻射、異味，包含在合同包裝和銷售聲明中。
(3)各種資料及展示:現場宣傳——區域地圖、彩頁等。，外部廣告和宣傳。
(4)銷售說辭:禁止過度承諾，包括不利因素、公共設施、配套景觀。
(5)不同戶型:頂層、底層及變體戶型、立面線、材料、入口大堂造型。
(6)樣板間展示:開間、高度、朝向、采光；裝修標準，室內裝修等。；禮品部分(如花園、地下室)。
以上及相關事項需所有行共同會簽後方可使用。
3.案例
(1)樣板房:聯排別墅樣板房向公眾展示時，庭院寬度比設計圖紙大5米以上，超出紅線；交付前，客戶發現花園的寬度只有1.5米，圍欄柱頭的設計影響了采光和視線。業主要求整改，否則退房，整改涉及面很大，有的甚至沒有整改的余地。最後他們只協商賠償，賠了幾百萬。
教訓:應特別註意捐贈部分的展示。與實際情況不符的，必須明確宣傳。
(2)樣板間:臨時樣板間部分房間的尺寸比實際尺寸(竈臺寬度、水槽尺寸等)大20cm至40cm。).業主提出樣板房尺寸被誇大，存在騙售問題。通過品質改善的方式，通過與客戶協商，整體改善費用在百萬左右。
教訓:禁止以展示效果為目的擴大樣板房尺寸。
(3)戶型不同:要特別註意采光視線、使用功能、公共區域設施等方面的差異，這些都是客戶的敏感點。比如門頭、立面腰線等。
(4)沙盤模型:某沙盤展示配電室的大小、位置、銷售口徑與實際不符，關鍵配電室有四層樓高，嚴重影響相鄰樓下層的采光和視線。車主認為自己被銷售騙了，要求賠償。
再比如，某沙盤小區東門展示了壹個門頭(按設計初稿制作，後續調整未同步修改)，報了方案，現場沒有門頭。客戶群投訴，與客戶達成協議，完成後整改，但成本巨大。
教訓:特別註意公園的公共設施、房屋立面、景觀布局等部分。
(2)資源數據庫整理和披露培訓
1.組織方式:設計營銷機構進行梳理和交底培訓，置業顧問的產出不能隨意承諾。
2.產品資源庫重點關註紅線內外不利因素、銷售數據、選房圖集、合同圖紙、裝修配置標準、改造示意圖、戶型缺陷等客戶敏感點和景觀元素的優劣。
梳理後，每條線在交底培訓前都要審核、會簽。
(3)開業前的聯合檢查。
1.組織方式:壹般開業前會由運營或客服牽頭組織設計、工程、客服、法務、運營、物業的聯合檢查。每條線的權重不同，只有最終綜合成績及格，單項成績不低於底線，才能拉開。如果某些線分數太低，或者建築、景觀、精裝分數太低，就會被壹票否決。開業前壹定要進行整改和重新評估，以免影響開業效果或為日後埋下重大風險。
2.應高度重視重大風險事項，關註三寶質量。：
(1)銷售資料，包括但不限於現場展示資料、沙盤、樣板房、廣告、不利因素等。根據系統沒有被批準。
(2)品牌VI、品牌墻、服務體系等。不符合標準，評估後風險高。
(3)施工中有未完事項，未按設計圖紙(或設計變更)進行施工。
(4)存在室內滲漏痕跡、涉及使用功能、重要質量安全、立面色差嚴重、石材(玻璃)脫落等重要風險；
(5)廣告、售樓處、沙盤、現場展示總平面圖與上報平面圖嚴重不符。經評估，存在重大風險，如電房、垃圾房、公廁等重要不利因素的錯漏。
(6)樣板房的配置、面積與提交的方案、施工圖、交付標準嚴重不符，業主自行通過合法改造無法實現的。經評估，存在重大風險。
(7)精裝交付樣板房時，精裝展示標準與交付標準嚴重不符，無法通過不規範的提示消除客戶投訴風險。
㈣結束語
項目首開成功，減少後續客戶投訴的關鍵在於系統地排查風險，及時發現問題並加以糾正，從而保證最終呈現出同出貨版本的好產品。
最後的結論
最後，我想介紹壹下我自己。我是職場二寶媽媽。我是杭州的研究生，專業是房地產。我平時喜歡寫日記，已經發表了上千篇日記。2022年，我成立了日本進步團體，和壹群朋友壹起見證了2022的成長，遇見了更好的自己！如果覺得有幫助，感謝大家的贊和收藏支持。謝謝妳。